Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có yêu cầu bắt buộc về hình thức là phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực hợp lệ để bảo đảm giá trị pháp lý

Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai năm 2013;
• Luật Nhà ở năm 2014;
• Bộ luật Dân sự năm 2015.

Chúng tôi nhận được câu hỏi của khách hàng như sau: Tôi có mua căn nhà giá 900 triệu đồng và có viết hợp đồng mua bán với nhau, nhưng không công chứng. Tôi đã giao được 400 triệu đồng, hẹn khi nào nào sang tên xong thì sẽ giao thêm cho đủ. Tuy nhiên căn nhà này đang được thế chấp ngân hàng, nên chủ nhà hẹn đến 3 tháng rồi mà không sang tên được cho tôi. Tôi hối thúc chủ nhà sang tên cho tôi nhưng họ cứ hẹn nhiều lần như vậy. Nếu tôi muốn đòi lại tiền thì được không?

1. Quy định đối với hợp đồng chuyển nhượng đất đai, nhà ở

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở là những loại hợp đồng đặc thù phải tuân thủ về hình thức hợp đồng.

Cụ thể, căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Căn cứ Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Theo các quy định trên, khi chuyển nhượng đất đai, nhà ở, các bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản, đồng thời phải thực hiện công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất đai, nhà ở.

2. Xử lý hậu quả hợp đồng vi phạm về hình thức

Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở mà không tuân thủ điều kiện về hình thức hợp đồng thì không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, nên có thể dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu.

Cụ thể, căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Trong câu hỏi cụ thể nêu trên, người mua đã thanh toán 400 triệu đồng, nhưng đạt được hai phần ba giá trị phần nghĩa vụ thanh toán. Do vậy, không đủ điều kiện để công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở mà các bên đã giao kết.

Khi hợp đồng vô hiệu thì quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ được giải quyết theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Theo quy định trên, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên có nghĩa vụ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Vì vậy, trong trường hợp câu hỏi nêu trên, người mua có thể yêu cầu người bán hoàn trả lại 400 triệu đồng. Nếu người bán không thực hiện, người mua có quyền khởi kiện ra tòa án để yêu cầu tòa án tuyên buộc người bán phải trả lại cho người mua 400 triệu đồng.