Tranh chấp đất đai thường phức tạp nên giải quyết khó khăn và mất nhiều thời gian. Vì vậy, nếu hiểu được một số vấn đề cơ bản sẽ giúp giải quyết tranh chấp thuận lợi hơn

Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai năm 2013;
• Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP;
• Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14.

Chúng tôi nhận được câu hỏi của khách hàng như sau: Em có mua miếng đất ở Bình Dương đã lâu, em không ở đó, nay có người đến nói là đất của họ đã mua. Nên em muốn nhờ anh chị tư vấn giúp em một số ý để em giải quyết vụ này.

Tranh chấp tài sản thường rất phức tạp, đặc biệt trong đó là tranh chấp đất đai. Do phải xác minh nguồn gốc đất, quá trình quản lý, sử dụng đất. Do đó việc giải quyết thường kéo dài và tốn nhiều công sức.

Chúng tôi nêu một số vấn đề chính cần lưu ý khi giải quyết tranh chấp đất đai để các bạn tham khảo.

1. Khi nào được coi là tranh chấp đất đai?

Việc xác định tranh chấp có phải là tranh chấp đất đai hay không rất quan trọng, bởi liên quan đến thời hiệu khởi kiện cũng như trình tự giải quyết tranh chấp.

Căn cứ khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013:

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai

Quy định trên mang tính nguyên tắc, do đó nhiều trường hợp có sự nhầm lẫn giữa tranh chấp đất đai và các tranh chấp liên quan đến đất đai. Có thể hiểu tranh chấp đất đai là các tranh chấp như sau:

• Tranh chấp để xác định ai là người có quyền sử dụng đất;      
• Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.

Cần phân biệt tranh chấp đất đai với các loại tranh chấp khác như:

• Tranh chấp thừa kế đất đai;
• Tranh chấp về hợp đồng liên quan đến đất đai như đặt cọc, cho thuê, chuyển nhượng;
• Tranh chấp về xây dựng lấn chiếm không gian.

2. Tranh chấp đất đai phải được giải quyết đầu tiên tại UBND cấp xã

Sau khi đã xác định tranh chấp là tranh chấp đất đai, thì cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai đầu tiên là UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Căn cứ khoản 1, 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Theo quy định trên, nếu các bên không tự giải quyết được tranh chấp thì phải gửi đơn đến UBND cấp xã để hòa giải tranh chấp.

Ngoài ra, căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn về điều kiện khởi kiện như sau:

2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Theo quy định trên, đối với tranh chấp đất đai, nếu các bên chưa thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã thì bị coi là chưa đủ điều kiện để khởi kiện tại tòa án. Trường hợp này tòa án sẽ không thụ lý giải quyết tranh chấp.

Đối với các tranh chấp khác liên quan đến đất đai, mà không được coi là tranh chấp đất đai thì các bên không phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã.

UBND cấp xã sẽ thực hiện hòa giải trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

3. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sau UBND cấp xã

Căn cứ khoản 1, 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
   1. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
   2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Theo quy định trên, sau khi vụ tranh chấp đã được UBND cấp xã hòa giải nhưng không thành hoặc hết thời hạn 45 ngày mà UBND cấp xã không thực hiện hòa giải thì các bên tranh chấp có thể lựa chọn các cơ quan sau đây để giải quyết tranh chấp:

a. Nếu đất tranh chấp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (chưa có sổ hồng, sổ đỏ):

Các bên tranh chấp có thể lựa chọn một trong hai cơ quan sau đây để  nộp đơn giải quyết tranh chấp đất đai (lưu ý: không được nộp đơn tại cả 2 cơ quan):

• UBND cấp huyện nơi có đất tranh chấp;
• Hoặc Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp.

b. Nếu đất tranh chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng (chưa có sổ hồng, sổ đỏ):

• Các bên tranh chấp chỉ được nộp đơn tại Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp.

4. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai

• Tương tự như các vụ án khác, người nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai phải nộp bộ hồ sơ gồm các tài liệu sau đây:
  Đơn khởi kiện
• CMND, CCCD người khởi kiện;
• Các tài liệu để chứng minh cho yêu cầu của mình như:
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có); Bằng khoán điền thổ;
  • Sổ mục kê ruộng đất;
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/ văn tự đoạn mãi
  • Bản vẽ, sơ đồ thửa đất (nếu có);
  • Các tài liệu khác liên quan (nếu có).

5. Án phí giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án

Thông thường, người nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai tại tòa án sẽ phải nộp tiền tạm ứng án phí dân sự. Mức tạm ứng bằng 50% mức án phí phải nộp.

Mức án phí được quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14. Cụ thể như sau:

Đối với tranh chấp đất đai không có giá ngạch: Mức án phí là 300.000 đồng;

Đối với tranh chấp đất đai có giá ngạch: Mức án phí được tính theo bậc căn cứ vào trị giá tài sản tranh chấp như sau:

• Nếu trị giá tài sản tranh chấp từ 06 triệu đồng trở xuống: Án phí là 300.000 đồng;
• Từ trên 06 đến 400 triệu đồng: Án phí là 5% giá trị tài sản có tranh chấp;
• Từ trên 400 đến 800 triệu đồng: Án phí là 20 triệu đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400 triệu đồng;
• Từ trên 800 triệu đồng đến 02 tỷ đồng: Án phí là 36 triệu đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800 triệu đồng;
• Từ trên 02 đến 04 tỷ đồng: Án phí là 72 triệu đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 02 tỷ đồng;
• Từ trên 04 tỷ đồng: Án phí là 112 triệu đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 04 tỷ đồng.