Quyền về lối đi qua là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng thửa đất bị vây bọc bởi các bất động sản khác. Vậy nếu tách thửa mà không hình thành lối đi có được hay không?
Căn cứ pháp lý:
- Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.
-
Điều kiện tách thửa
Luật Đất đai năm 2013 quy định hai điều kiện để được tách thửa đất tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 như sau:
Điều 143. Đất ở tại nông thôn
2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn … Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định … diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
Điều 144. Đất ở tại đô thị
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định … diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Có thể thấy, hai điều kiện để người sử dụng đất được tách thửa đó là:
- Thửa đất được tách thửa là đất ở: Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định việc tách thửa tại hai Điều 143; 144 nêu trên. Như vậy, đây là điều kiện cứng theo luật định, đó là chỉ áp dụng tách thửa đối với đất ở;
- Phải đảm bảo diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa (áp dụng đối với cả thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa): Đây là điều kiện mở, cho phép các UBND cấp tỉnh linh hoạt quy định phù hợp với thực tế tại địa phương.
Quy định như trên đã thể hiện rõ loại đất được tách thửa và thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 15/5/2014 đã bổ sung Điều 43d tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:
Điều 43d. Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Với quy định tại Điều 43d, thực tế tại các địa phương vẫn cho phép tách thửa đối với loại đất không phải là đất ở.
-
Tách thửa mà không có lối đi
Theo các quy định nêu trên, việc có lối đi không phải là một điều kiện để tách thửa. Tuy nhiên, quyền về lối đi qua là một trong những quyền cơ bản của người sở hữu một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác theo quy tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
Điều 254. Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù
Theo quy định này, khi một thửa đất được chia thành nhiều phần cho nhiều người sử dụng đất thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người sử dụng phía trong mà không có đền bù.
Do vậy, nếu thực hiện chuyển nhượng, tặng cho đất đai dẫn đến việc tách thửa mà thửa mới không có lối đi ra đường công cộng thì sẽ không được tách thửa. Đây có thể coi là một điều kiện bổ sung khi thực hiện tách thửa đất.
