Khi tham gia vào các giao dịch mua bán đất, không ít người gặp phải tình trạng đất thuộc diện quy hoạch, dẫn đến việc cần đòi lại tiền cọc.

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015.

Để xử lý tình huống này, người đặt cọc cần nắm rõ các quy định pháp luật và quy trình kiện đòi lại tiền cọc. Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản khác để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.Khi có tranh chấp về việc trả lại cọc trong trường hợp đất nằm trong quy hoạch, có thể xử lý theo các quy định cụ thể sau đây:

1. Có hai tình huống chính liên quan đến việc đòi lại tiền cọc

Thông thường các tranh chấp đòi tiền cọc vì lý do đất bị dính quy hoạch đều có tình tiết là hợp đồng đặt cọc không có nội dung cam kết của bên bán về việc đất không thuộc khu vực bị quy hoạch. Khi đó sẽ có hai tình huống như sau:

Bên nhận đặt cọc cung cấp thông tin sai sự thật:

Nếu bên bán đất không thông báo hoặc cố tình che giấu thông tin về tình trạng quy hoạch của đất, hợp đồng có thể bị tuyên bố vô hiệu theo Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Bên nhận đặt cọc không có lỗi:

Nếu bên bán không có ý thức lừa dối và người đặt cọc không tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất, trong trường hợp này, yêu cầu đòi lại cọc có thể không được chấp nhận.

2. Quy trình khởi kiện

Để đòi lại tiền cọc, người đặt cọc cần thực hiện các bước sau:

Người đặt cọc cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ gồm:

• Đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu
• Bản sao hợp đồng đặt cọc và các tài liệu liên quan như giấy giao nhận tiền, sao kê chuyển khoản ngân hàng
• Bằng chứng chứng minh rằng bên bán đã lừa dối trong việc cung cấp thông tin về đất (nếu có)
• Căn cước công dân của người khởi kiện

Nộp đơn khởi kiện:

Người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định tại Điều 26, Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (thông thường là tòa án cấp huyện tại địa phương nơi bị đơn cư trú). Tòa sẽ nhận và xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ hợp lệ, sẽ tiến hành cho người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí, và thụ lý vụ án.

Tham gia phiên tòa sơ thẩm:

Tại phiên tòa, người khởi kiện cần chứng minh rằng hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do thông tin sai lệch. Nếu tòa án chấp thuận yêu cầu, bên bán đất sẽ phải hoàn trả lại tiền cọc.

Bản án sơ thẩm sẽ có hiệu lực pháp luật sau khi hết thời hạn kháng cáo mà hai bên không có kháng cáo. Nếu có kháng cáo thì vụ án chuyển sang giai đoạn phúc thẩm.

Tham gia phiên tòa phúc thẩm:

Phiên tòa phúc thẩm được tổ chức nếu có một bên không đồng ý với bản án sơ thẩm và thực hiện kháng cáo. Trường hợp này bên đặt cọc (bên mua) phải tham gia phiên tòa phúc thẩm và tiếp tục trình bày ý kiến của mình tại phiên tòa.

Bản án phúc thẩm sẽ có hiệu lực ngay sau khi tuyên án và các bên không còn quyền kháng cáo.

Thi hành án:

Sau khi bản án có hiệu lực (là bản án phúc thẩm hoặc bản án sơ thẩm mà không bị kháng cáo), nếu tòa án chấp nhận buộc người bán phải trả lại tiền đặt cọc cho người mua, người mua có quyền nộp đơn thi hành án tại cơ quan thi hành án dân sự cấp huyện tại địa phương nơi tòa án sơ thẩm đã xét xử vụ án.

Cơ quan thi hành án sẽ buộc các bên phải thực hiện theo đúng phán quyết của tòa án.