Quy trình hoàn trả tiền đặt cọc khi đất thuộc diện quy hoạch phụ thuộc nhiều yếu tố, bao gồm nội dung hợp đồng đặt cọc, hành vi của bên bán (người nhận đặt cọc), và bằng chứng chứng minh.

Không có quy trình cụ thể nào được pháp luật quy định, mà thay vào đó, việc giải quyết tranh chấp sẽ dựa trên các điều luật liên quan đến hợp đồng dân sự và Luật Đất đai.

1. Nếu hợp đồng có thỏa thuận cụ thể về trường hợp đất thuộc quy hoạch

Nếu hợp đồng đặt cọc có điều khoản ghi rõ về việc hoàn trả tiền đặt cọc khi phát hiện đất thuộc diện quy hoạch, thì việc hoàn trả sẽ tuân theo đúng thỏa thuận đó. Ví dụ, hợp đồng có thể quy định bên bán phải hoàn trả 100% tiền đặt cọc nếu đất thuộc quy hoạch, ngoài ra có thể quy định thêm các điều kiện khác như thời hạn hoàn trả, thủ tục hoàn trả.

Ví dụ: Hợp đồng ghi rõ “Nếu đất thuộc diện quy hoạch, bên B (người bán) phải hoàn trả 100% tiền đặt cọc cho bên A (người mua) trong vòng 7 ngày kể từ ngày phát hiện”.  Trong trường hợp này, bên bán phải tuân thủ cam kết này.

2. Nếu hợp đồng không có thỏa thuận cụ thể, nhưng bên bán có hành vi gian dối

Nếu hợp đồng không có điều khoản cụ thể, nhưng bên bán biết đất thuộc quy hoạch mà vẫn nhận đặt cọc mà không thông báo cho người mua, thì người mua có thể khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu dựa trên hành vi lừa dối của bên bán.

Căn cứ Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015, lừa dối là hành vi cố ý làm cho bên kia hiểu sai lệch về tính chất của đối tượng giao dịch.  Nếu tòa án xác định bên bán có hành vi lừa dối, hợp đồng sẽ bị tuyên bố vô hiệu và bên bán phải hoàn trả tiền đặt cọc, thậm chí có thể phải bồi thường thiệt hại thêm cho người mua.

Ví dụ: Bên bán biết đất nằm trong quy hoạch đường giao thông nhưng vẫn giấu thông tin này và nhận đặt cọc. Sau khi người mua phát hiện, người mua có thể khởi kiện, cung cấp bằng chứng như thông báo quy hoạch, lời khai nhân chứng,… để chứng minh hành vi gian dối của bên bán.

3. Nếu hợp đồng không có thỏa thuận cụ thể, và không có hành vi gian dối

Nếu hợp đồng không có điều khoản cụ thể và không có bằng chứng chứng minh hành vi gian dối của bên bán, người mua sẽ khó đòi lại tiền đặt cọc. Trong trường hợp này, tiền đặt cọc có thể thuộc về bên bán theo quy định chung của hợp đồng đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, nếu người mua có thể chứng minh việc đất thuộc quy hoạch đã ảnh hưởng đến quyền lợi của mình (ví dụ: không thể xây dựng, chuyển nhượng theo kế hoạch), người mua vẫn có thể yêu cầu bồi thường một phần thiệt hại.

Ví dụ: Hợp đồng không có điều khoản nào liên quan đến quy hoạch. Bên bán không giấu thông tin, nhưng người mua không tìm hiểu kỹ và sau đó từ chối giao dịch vì phát hiện đất thuộc quy hoạch. Trong trường hợp này, người mua sẽ khó đòi lại tiền đặt cọc.

4. Thủ tục pháp lý

Trong trường hợp bên bán không chấp nhận trả lại tiền cọc, hoặc thậm chí bên bán đồng ý trả tiền cọc nhưng cố ý kéo dài thời gian để không thực hiện, bên mua có thể tiến hành khởi kiện.

Khi quyết định khởi kiện, người mua cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, bao gồm:

• Đơn khởi kiện,
• Căn cước công dân của người khởi kiện,
• Bản sao hợp đồng đặt cọc,
• Bản sao chứng từ giao nhận tiền đặt cọc,
• Chứng cứ về việc đất thuộc quy hoạch (nếu có),
• Chứng cứ chứng minh hành vi gian dối của bên bán (nếu có),
• Chứng cứ chứng minh thiệt hại của người mua (nếu có).