Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã chính thức có hiệu lực từ ngày 01/3/2022, thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản.

Chúng tôi cập nhật một số nội dung quan trọng đáng chú ý trong hoạt động kinh doanh bất động sản để các bạn tham khảo.

1. Điều kiện kinh doanh bất động sản đối với cá nhân, tổ chức

Có 2 điều kiện để cá nhân, tổ chức được hoạt động kinh doanh bất động sản thường xuyên:

• Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp) có ngành nghề kinh doanh bất động sản;
• Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin sau:
  • Thông tin về doanh nghiệp: bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật;
  • Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh;
  • Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có);
  • Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Như vậy theo quy định trên, cá nhân kinh doanh bất động sản thường xuyên phải thành lập pháp nhân. Các trường hợp bán, cho thuê không thường xuyên sẽ không phải thành lập pháp nhân. Ví dụ như:

• Tổ chức bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách;
• Tổ chức bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công.
• Tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh.

2. Mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản

Có 08 loại Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải sử dụng theo mẫu khi kinh doanh bất động sản bao gồm:

• Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư;
• Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú;
• Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ;
• Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác.
• Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
• Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản.

Theo quy định này, các bên trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải sử dụng các hợp đồng mẫu do Nhà nước quy định, thay vì doanh nghiệp đăng ký mẫu hợp đồng như trước đây. Mặc dù vậy, Nhà nước vẫn cho phép các bên tự thỏa thuận các nội dung trong hợp động.

3. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Không áp dụng chuyển nhượng hợp đồng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

4 điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn:

• Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo mẫu quy định; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;
• Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
• Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý

4. Trách nhiệm thông báo của Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Trong thời hạn tối đa 05 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải gửi văn bản thông báo về việc nhận chuyển nhượng hợp đồng đến Cơ Quan Quản Lý Nhà ở Trung ương để tổng hợp, theo dõi.

Thông báo bao gồm tên, địa chỉ dự án bất động sản, tên doanh nghiệp chuyển nhượng hợp đồng, số lượng hợp đồng, số lượng nhà ở, công trình xây dựng theo hợp đồng chuyển nhượng.