Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, với quy định mới nhất về trách nhiệm hợp đồng trong hoạt động xây dựng.

Điểm nổi bật nhất của Luật Xây dựng 2025 là việc cho phép các bên thỏa thuận trước về các mức thiệt hại tương ứng với từng nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm và mức độ vi phạm, được ghi nhận cụ thể tại Khoản 2, Điều 86 Luật Xây dựng 2025.

1. Nguyên tắc bồi thường

Trước đây, pháp luật Việt Nam luôn áp dụng nguyên tắc bồi thường theo thiệt hại thực tế, theo đó bên bị thiệt hại phải chứng minh rõ ràng:

• Hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng
• Thiệt hại thực tế phát sinh
• Mối quan hệ nhân quả trực tiếp giữa hành vi vi phạm và thiệt hại
• Thiệt hại có thể chứng minh được bằng tài liệu, số liệu

Điều này đã tạo ra nhiều khó khăn trong thực tiễn, đặc biệt với các dự án xây dựng quy mô lớn, phức tạp, nơi thiệt hại vô hình như mất cơ hội, thiệt hại về uy tín thường không thể đo lường chính xác. Luật Xây dựng 2025 không phủ nhận nguyên tắc này, mà bổ sung thêm cơ chế thỏa thuận trước về mức thiệt hại để hoàn thiện kỹ thuật xác định trách nhiệm.

2. Quy định về thỏa thuận mức thiệt hại

Theo Khoản 2, Điều 86 Luật Xây dựng 2025:

Việc bồi thường thiệt hại được xác định theo thiệt hại thực tế, các mức thiệt hại định trước tương ứng với các nghĩa vụ hợp đồng xây dựng bị vi phạm, mức độ vi phạm.

Điều này có nghĩa là:

• Các bên có quyền tự do thỏa thuận: Có thể ghi rõ mức thiệt hại định trước cho từng nghĩa vụ hợp đồng như chậm tiến độ, chất lượng công trình không đạt tiêu chuẩn, không thực hiện nghĩa vụ bảo hành…
• Mức thiệt hại phải phù hợp với mức độ vi phạm: Tòa án hoặc trọng tài có quyền xem xét và điều chỉnh mức thỏa thuận nếu nó quá xa rời thiệt hại thực tế phát sinh.
• Cần chứng minh mối quan hệ nhân quả: Dù đã có thỏa thuận trước, các bên vẫn phải chứng minh hành vi vi phạm và mối liên hệ giữa hành vi đó với thiệt hại thực tế.

Cơ chế thỏa thuận mức thiệt hại định trước mang lại nhiều lợi ích thiết thực:

• Buộc các bên thực hiện hợp đồng: Việc có quy định rõ ràng về mức bồi thường sẽ giúp các bên coi trọng việc thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng.
• Tăng tính minh bạch và thuận lợi giải quyết tranh chấp: Giảm thiểu thời gian và chi phí giải quyết tranh chấp do không cần chứng minh chi tiết thiệt hại thực tế.
• Tiệm cận thông lệ quốc tế: Phù hợp với các mẫu hợp đồng xây dựng quốc tế như FIDIC, giúp thu hút đầu tư nước ngoài và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực xây dựng.

3. Lưu ý khi áp dụng thỏa thuận bồi thường định trước

Mặc dù có quy định rõ ràng, việc áp dụng cơ chế này trong thực tiễn vẫn đặt ra nhiều thách thức:

• Sử dụng sai thuật ngữ: Nhiều hợp đồng xây dựng trước đây thường dùng khái niệm phạt vi phạm thay vì bồi thường thiệt hại định trước, dễ dẫn đến hiểu lầm về cơ sở pháp lý áp dụng.
• Không rõ ràng về quyền ưu tiên: Luật Xây dựng 2025 chưa làm rõ liệu bồi thường định trước có loại trừ quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế hay không, gây ra tranh chấp khi các bên muốn áp dụng đồng thời hai cơ chế.
• Cần cụ thể hóa dưới luật: Cần có các văn bản hướng dẫn chi tiết để giải đáp các câu hỏi thực tiễn, ví dụ cách tính mức thiệt hại định trước, trường hợp điều chỉnh mức bồi thường…

Để đảm bảo thỏa thuận về mức thiệt hại có hiệu lực pháp lý, các bên cần lưu ý:

• Ghi rõ điều khoản này trong hợp đồng xây dựng từ đầu.
• Xác định rõ nghĩa vụ bị vi phạm và mức độ vi phạm tương ứng.
• Đặt mức thỏa thuận phù hợp với thực tế, không quá cao hay quá thấp so với thiệt hại có thể phát sinh.
• Kiểm tra và tuân thủ các quy định cụ thể cho từng loại hợp đồng (đặc biệt là hợp đồng có vốn nhà nước).

Quy định về thỏa thuận mức thiệt hại định trước trong Luật Xây dựng 2025 là một bước tiến quan trọng, giúp hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động xây dựng tại Việt Nam, phù hợp với xu hướng toàn cầu hóa và tiệm cận thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, việc áp dụng quy định này cần được thực hiện thận trọng, kèm theo sự cụ thể hóa dưới luật và rút kinh nghiệm từ thực tiễn giải quyết tranh chấp.