Chủ bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác có quyền mở lối đi hợp lý ra đường công cộng và phải đền bù cho người bị ảnh hưởng do việc mở lối đi

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai năm 2013.

Chúng tôi nhận được câu hỏi của khách hàng như sau: Gia đình tôi trước đây có thỏa thuận với hàng xóm để họ dành một phần đất để cho gia đình tôi đi, khi đó chúng tôi cũng đã bồi thường đầy đủ. Nhưng giờ hàng xóm lại làm hàng rào lấn vào lối đi, nên lối đi còn lại rất nhỏ. Tôi muốn hàng xóm dỡ bỏ hàng rào vào trong nhưng họ không chịu. Tôi muốn hỏi lối đi như nhà tôi ít nhất phải rộng bao nhiêu, tôi phải làm gì để giữ lại lối đi như trước?

1. Quyền được mở lối đi qua đất người khác

Căn cứ khoản 1, 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 về lối đi qua như sau:

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

Theo quy định trên, một bất động sản bị vây bọc mà không có lối đi ra đường công cộng thì người chủ được quyền yêu cầu các người chủ có bất động sản vây bọc phải mở cho mình một lối đi hợp lý.

Lối đi được mở phải thuận tiện cho người được mở đi lại, nhưng cũng phải ít gây ra ảnh hưởng nhất đến những chủ đất phải mở lối đi.

Trên nguyên tắc của pháp luật dân sự, chiều rộng lối đi sẽ do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu tòa án giải quyết. Lúc này, tòa án sẽ giải quyết mở lối đi trên các cơ sở sau đây:

• Lối đi phải thuận tiện, hợp lý nhất và ít gây thiệt hại cho các bên;
• Đặc điểm của bất động sản bị vây bọc;
• Đặc điểm của bất động sản vây bọc.

Trong câu hỏi cụ thể nêu trên, nếu trước đây các bên đã có thỏa thuận về lối đi, đã thực hiện mở lối đi và đền bù theo thỏa thuận thì về nguyên tắc, các bên có nghĩa vụ tôn trọng và tuân thủ những gì đã thỏa thuận. Do đó, nếu một bên lấn chiếm lối đi, thu hẹp lại lối đi thì bên bị ảnh hưởng có quyền khởi kiện để giữ nguyên hiện trạng lối đi theo thỏa thuận.

2. Hòa giải và khởi kiện tranh chấp đất đai

Nếu có tranh chấp về lối đi, phương án tốt nhất là các bên chủ động thương lượng, hòa giải. Trường hợp hợp tự hòa giải được thì tranh chấp được giải quyết theo quy định tại Điều 202, 203 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể:

Bước 1: Hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất đang tranh chấp.

UBND cấp xã sẽ thực hiện hòa giải trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

Bước 2: Nếu UBND cấp xã hòa giải không thành, các bên có quyền nộp đơn tranh chấp tại các cơ quan sau đây:

a. Nếu đất tranh chấp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (chưa có sổ hồng, sổ đỏ):

Các bên tranh chấp có thể lựa chọn một trong hai cơ quan sau đây để  nộp đơn giải quyết tranh chấp đất đai (lưu ý: không được nộp đơn tại cả 2 cơ quan):

• UBND cấp huyện nơi có đất tranh chấp;
• Hoặc Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp.

b. Nếu đất tranh chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng (chưa có sổ hồng, sổ đỏ):

• Các bên tranh chấp chỉ được nộp đơn tại Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp.