Thỏa thuận hứa mua, hứa bán thường được sử dụng khi đối tượng của hợp đồng chưa đủ điều kiện để đưa vào chuyển nhượng chính thức, vậy có bị phạt cọc nếu không thực hiện?

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015.

Dạng thỏa thuận “hứa mua, hứa bán”được sử dụng khá nhiều trên thực tế với mục đích sẽ chuyển nhượng nhà đất trong tương lai. Tuy nhiên, với tên gọi của thỏa thuận, đôi khi các bên chỉ coi đó là lời hứa và không thực hiện.

Vậy, khi đã hứa mua, hứa bán mà không thực hiện thi có bị phạt hay không? Đặc biệt là phạt cọc?

1. Giá trị pháp lý của thỏa thuận “hứa mua, hứa bán”

Trong pháp luật dân sự, không có khái niệm cụ thể cho loại hợp đồng hứa mua, hứa bán. Thỏa thuận hứa mua, hứa bán thường được sử dụng khi đối tượng của hợp đồng chưa đủ điều kiện để đưa vào chuyển nhượng chính thức, như:

• Đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do đất chưa được cấp Giấy chứng nhận.
• Cần thời gian để thực hiện thủ tục tách thửa đất nên chưa thể chuyển nhượng được ngay theo quy định pháp luật.
• Quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng nên chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng.
• Dự án nhà ở thương mại, phân lô bán nên chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng một số công ty bất động sản có nhu cầu huy động vốn nên mời gọi người dân ký các loại hợp đồng như hợp đồng góp vốn với điều khoản hứa mua, hứa bán

Theo quy định của pháp luật dân sự, cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Do vậy, mặc dù “hứa mua, hứa bán” không có quy định pháp luật cụ thể, nhưng nó không vi phạm điều cấm của pháp luật nên vẫn có giá trị pháp lý nhất định.

2. Không thực hiện “hứa mua, hứa bán” có bị phạt cọc?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Sau khi đặt cọc sẽ phát sinh các trường hợp sau đây:

• Nếu hợp đồng được ký kết, thực hiện: Tiền cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ vào nghĩa vụ trả tiền của hợp đồng.
• Nếu bên đặt cọc từ chối ký kết, thực hiện hợp đồng: Bên nhận đặt cọc không phải trả lại tiền cọc.
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối ký kết, thực hiện hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả lại tiền cọc cho bên đặt cọc cùng với một khoản tiền bằng với số tiền đặt cọc trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Trong khi đó, hợp đồng “hứa mua, hứa bán” không có quy định pháp luật cụ thể điều chỉnh. Vì vậy, để phạt vi phạm hợp đồng, cụ thể là phạt cọc, cần phải xem xét nội dung của hợp đồng “hứa mua, hứa bán” được quy định như thế nào:

Nếu “hứa mua, hứa bán” nhưng không ghi rõ “đặt cọc”

Bên không thực hiện hợp đồng sẽ không bị phạt cọc. Tuy nhiên có thể bị phạt các vi phạm hợp đồng khác nếu hợp đồng có quy định.

Nếu “hứa mua, hứa bán” nhưng ghi rõ “đặt cọc”

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu hợp đồng đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực và có ghi “đặt cọc”, mà một trong các bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ bị phạt cọc như đã nêu trên, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Cần lưu ý: Chỉ được coi là đặt cọc nếu các bên ghi rõ “đặt cọc” trong hợp đồng. Trường hợp các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hay tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.