Nhiều người cùng mua chung một mảnh đất thì được cấp sổ hồng như thế nào? Quyền lợi của mỗi người ra sao?

Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai năm 2013;
• Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT.

Pháp luật dân sự công nhận quyền sở hữu chung tài sản của nhiều cá nhân, tổ chức. Đối với đất đai, nhà cửa, thực tế một thửa đất có thể có nhiều người có quyền sử dụng chung. Ví dụ như các trường hợp đồng thừa kế đất đai nhưng chưa thỏa thuận phân chia, góp vốn mua chung đất đai.

1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhiều người sử dụng chung như thế nào?

Căn cứ khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sử dụng chung như sau:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Theo quy định trên, đất đai, nhà ở có nhiều người chung quyền sử dụng, quyền sở hữu thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:

• Trên giấy chứng nhận sẽ ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
• Mỗi người sử dụng, sở hữu chung sẽ được cấp 01 Giấy chứng nhận. Tất cả các giấy chứng đều có giá trị pháp lý ngang nhau;
• Nếu tất cả người chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu cấp chung một giấy chứng nhận thì vẫn được chấp thuận và giấy chứng nhận đó sẽ được trao cho người đại diện. Lúc này, tất cả người sử dụng chung cần cử một người làm đại diện.

Ngoài ra, căn cứ khoản 5 Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thông tin về thửa đất sử dụng chung được thể hiện tại trang 2 của giấy chứng nhận như sau:

Điều 6. Thể hiện thông tin về thửa đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận

Thông tin về thửa đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận đối với tất cả các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định như sau:

5. Hình thức sử dụng được ghi như sau:

a) Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài,…) thì ghi “Sử dụng riêng” vào mục hình thức sử dụng;

b) Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi “Sử dụng chung” vào mục hình thức sử dụng;

c) Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi “Sử dụng riêng” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi “Sử dụng chung” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo. Ví dụ: “Sử dụng riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; Sử dụng chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2”.

…

Theo quy định trên, trên giấy chứng nhận sẽ ghi cụ thể quyền sử dụng của người sử dụng đất. Theo đó:

• Nếu toàn bộ thửa đất là thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người thì sẽ được ghi rõ “sử dụng chung”;
• Nếu quyền sử dụng đất là hỗn hợp thì sẽ được ghi rõ phần diện tích “sử dụng riêng”, và phần diện tích “sử dụng chung”.

2. Quyền lợi của những người có quyền sử dụng chung ra sao?

Căn cứ khoản 1, 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định về một số quyền của người sử dụng đất như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

…

Theo quy định trên, những người có chung quyền sử dụng đất (bao gồm hộ gia đình, nhóm cá nhân) có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ như một hộ gia đình, cá nhân bình thường, trong đó có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn, cùng với các quyền và nghĩa vụ khác được quy định tại Điều 166 và Điều 170 Luật Đất đai năm 2013.