Cá nhân, tổ chức không phải tổ chức tín dụng được nhận thế chấp tài sản. Tuy nhiên, cần thực hiện đúng quy định pháp luật để đảm bảo giá trị pháp lý việc nhận thế chấp

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Nghị định số 21/2021/NĐ-CP;
• Nghị định số 102/2017/NĐ-CP;
• Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT.

Việc nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thường được các tổ chức tín dụng thực hiện khi cấp tín dụng. Tuy nhiên, các cá nhân, tổ chức không phải là tổ chức tín dụng khi cho vay vẫn có thể nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Để thực hiện điều này, các tổ chức và cá nhân này cần lưu ý một số vấn đề pháp lý sau đây:

1. Cá nhân, tổ chức được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trước đây, việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của các cá nhân, tổ chức không phải tổ chức tín dụng không được quy định rõ ràng, nên việc này không được chấp nhận. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ra đời đã quy định rõ hơn việc nhận thế chấp của các cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như sau:

Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

1. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

 …

Theo quy định trên, kể từ ngày 15/5/2021, cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

Đây là quy định mới, tiến bộ, tạo điều kiện cho các cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất khi có giao dịch cho cá nhân khác vay tài sản.

2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Đây là một giao dịch dân sự, do vậy cũng phải đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định

Trong các điều kiện trên, cần lưu ý:

• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
• Điều kiện để thửa đất được thế chấp theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:

• • Có Giấy chứng nhận;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất. 

3. Hồ sơ, thủ tục nhận thế chấp

Căn cứ Khoản 1 Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP, Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được đăng ký, với thành phần hồ sơ và thủ tục như sau:

Thành phần hồ sơ:

Căn cứ Điều 39 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

• Phiếu yêu cầu đăng ký theo Mẫu số 01/ĐKTC (01 bản chính).
• Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng hoặc chứng thực (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
• Bản chính Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).
• Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải có văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
• Giấy tờ chứng minh trong những trường hợp sau:
  • Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
  • Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm.

Nơi nộp hồ sơ:

Căn cứ Điều 48 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Thời gian giải quyết:

Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP: Thời gian đăng ký thế chấp là không quá 03 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 13 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

4. Kết quả việc nhận thế chấp

Căn cứ Điểm a khoản 5 Điều 18 và điểm a khoản 2 Điều 20 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất sẽ được ghi rõ tại trang bổ sung Giấy chứng nhận với nội dung như sau:

Trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì ghi “Thế chấp bằng… (ghi tên tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai) tại… (ghi tên và địa chỉ của bên nhận thế chấp) theo hồ sơ số… (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”