Hợp đồng đặt cọc được công chứng, nhưng việc hủy bỏ không được công chứng hợp lệ dẫn đến bên mua có thể lợi dụng để phạt tiền cọc

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Công chứng năm 2014;
• Luật Đất đai năm 2013.

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của bên mua và bên bán. Sau khi giao kết hợp đồng đặt cọc, các bên có nghĩa vụ tuân thủ đúng các thỏa thuận đặt cọc.

1. Nghĩa vụ của các bên giao kết hợp đồng đặt cọc

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Do vậy khi một bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng đặt cọc thì có thể chịu chế tài theo quy định pháp luật hoặc theo thỏa thuận.

Cụ thể căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định trên, đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu các bên không có thỏa thuận khác thì sau khi đặt cọc:

• Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

2. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc công chứng có phải là tranh chấp đất đai?

Căn cứ khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai được định nghĩa như sau:

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Theo quy định trên, tranh chấp hợp đồng đặt cọc là tranh chấp giữa bên mua và bên bán trong hợp đồng đặt cọc liên quan đến việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây không phải là tranh chấp giữa những người sử dụng đất mà chỉ là loại tranh chấp liên quan đến quyền sử đụng đất.

3. Đang tranh chấp hợp đồng đặt cọc công chứng có được tiếp tục bán đất cho người khác?

Thực tế hiện nay, khi người mua không tuân thủ hợp đồng đặt cọc, theo đó họ không thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không hợp tác thực hiện công chứng hủy bỏ hợp đồng đặt cọc với người bán. Thì nhiều tổ chức hành nghề công chứng không chấp nhận để người sử dụng đất tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người mua mới trong khi trước đó họ đã ký hợp đồng đặt cọc với một người mua khác. Cụ thể, tổ chức hành nghề công chứng căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng năm 2014 như sau:

Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

Tuy nhiên:

• Hiện nay không có quy định pháp luật nào hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm hợp đồng đặt cọc;
• Bản chất việc công chứng giao dịch đặt cọc là sự xác nhận các bên đã có ký hợp đồng đặt cọc và việc đặt cọc là đúng quy định, đồng thời tổ chức hành nghề công chứng không có chức năng giám sát và bảo đảm các bên tuân thủ hợp đồng đặt cọc;
• Việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc chỉ là tranh chất hợp đồng như các loại hợp đồng dân sự khác, không làm mất đi quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất;
• Bên vi phạm hợp đồng đặt cọc phải chịu các chế tài theo quy định pháp luật và/hoặc theo thỏa thuận.

Luật đất đai năm 2013 không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang có tranh chấp. Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là tranh chấp đất đai.

Do vậy, người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua mới trong trường hợp đang có tranh chấp hợp đồng đặt cọc với người mua trước.