Chủ đầu tư dự án nhà ở chung cư phải giao quỹ bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư quản lý để sử dụng vào các công việc bảo trì chung cho tòa nhà.

Bài viết được sự tham vấn bởi Luật sư Nguyễn Quang Trung

Căn cứ pháp lý:

• Luật Nhà ở năm 2023;
• Nghị định số 16/2022/NĐ-CP;
• Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

Chúng tôi nhận được câu hỏi như sau:

Thưa Luật sư TLT, tôi có mua nhà chung cư để ở thì phải đóng quỹ bảo trì cho chủ đầu tư. Nhưng tôi nghe nhiều vụ tranh chấp do chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì nên cư dân phải đóng góp thêm để chi bảo trì chung cư. Vậy chủ đầu tư bị xử lý như thế nào?

Khi nhà chung cư đến hạn bảo trì hoặc xuống cấp, các cư dân phải cùng đóng góp tài chính để bảo trì, sửa chữa. Tuy nhiên do có nhiều chủ sở hữu nên việc huy động tài chính có thể gặp khó khăn.

Vì vậy khi khách hàng mua căn hộ từ chủ đầu tư thì phải đóng thêm 2% giá trị hợp đồng vào quỹ bảo trì nhà chung cư do chủ đầu tư quản lý. Sau đó chủ đầu tư sẽ giao lại quỹ này cho ban quản trị nhà chung cư để quản lý. Tuy nhiên thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư chậm trễ hoặc không bàn giao quỹ này cho ban quản trị dẫn đến tranh chấp.

1. Chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì bị phạt bao nhiêu tiền?

Căn cứ khoản 2 Điều 67 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP như sau:

Điều 67. Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với chủ đầu tư

2. Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

…

e) Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì và lãi suất tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định;

Theo quy định trên, nếu chủ đầu tư không thực hiện bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ quỹ bảo trì; hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận quỹ bảo trì nhà chung cư thì:

• Bị phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng
• Đồng thời chủ đầu tư vẫn phải bàn giao quỹ bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư cho ban quản trị

Lưu ý: Mức phạt tiền nêu trên được áp dụng đối với chủ đầu tư là tổ chức.

2. Chủ đầu tư bị cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì thế nào?

Căn cứ 154 Luật Nhà ở năm 2023, nếu chủ đầu tư vi phạm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư thì ngoài việc bị phạt tiền thì còn bị cưỡng chế hành chính như sau:

• Trước hết, Ban quản trị nhà chung cư cần có văn bản đề nghị UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì.
• Sau khi nhận được văn bản của ban quản trị, trong vòng 15 ngày UBND cấp huyện sẽ có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị.
• Sau khi UBND cấp huyện đã có văn bản yêu cầu, mà chủ đầu tư không thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì trong vòng 10 ngày thì UBND cấp huyện sẽ có quyết định cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì.

Ngoài ra, nếu chủ đầu tư sử dụng trái phép quỹ bảo trì nhà chung cư hoặc cơ quan chức năng phát hiện có những hành vi trái pháp luật nghiêm trọng khác thì những người có liên quan có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.