Các bên mua bán có nghĩa vụ kê khai trung thực giá mua bán để tuân thủ các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Việc kê khai không trung thực có thể phải gánh chịu hậu quả pháp lý

Căn cứ pháp lý:

• Nghị định số  125/2020/NĐ-CP;
• Bộ luật Hình sự năm 2015, được sửa đổi, bổ sung năm 2017.

Chúng tôi nhận được câu hỏi của khách hàng như sau: Tôi đang mua căn nhà. Trước đây tôi đã ký hợp đồng đặt cọc với giá bán là 4,5 tỷ đồng. Đến ngày ký hợp đồng công chứng, bên bán và môi giới nói tôi chỉ ghi giá là 1,5 tỷ đồng. Tôi mốn hỏi vấn đề này có rủi ro gì không?

Khi mua bán nhà đất, các bên trong hợp đồng mua bán có nghĩa vụ kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định pháp luật. Hai nghĩa vụ tài chính này được cơ quan thuế tính toán trên cơ sở giá mua bán do hai bên thỏa thuận, kết hợp với bảng giá đất do Nhà nước ban hành. Do vậy, nếu các bên kê khai giá bán trong hợp đồng mua bán công chứng thấp hơn so với giá bán thực tế thì có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý.

Thông thường các giao dịch mua bán 2 giá như câu hỏi cụ thể nêu trên các bên sẽ lập 2 hợp đồng bao gồm:

• Hợp đồng số 1: Hợp đồng mua bán hoặc đặt cọc không được công chứng/chứng thực ghi giá bán thật sự của nhà đất;
• Hợp đồng số 2: Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng/chứng thực với giá bán thấp hơn nhiều so với giá bán được ghi tại hợp đồng số 1. Đây là hợp đồng được các bên nộp cho cơ quan Nhà nước để làm thủ tục tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và sang tên nhà đất.

Với 2 hợp đồng như trên, các rủi ro có thể là: phát sinh tranh chấp về giá mua bán do có sự mâu thuẫn về giá giữa 2 hợp đồng; Một hợp đồng sẽ bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm về hình thức hợp đồng hoặc do vi phạm điều cấm của luật.

Ngoài ra, các bên còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự về hành vi trốn thuế.

1. Xử phạt vi phạm hành chính

Việc mua bán nhà đất 2 gía có dấu hiệu của hành vi trốn thuế và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 17 Nghị định số  125/2020/NĐ-CP như sau:

1. Phạt tiền 1 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên khi thực hiện hành vi: Sử dụng chứng từ không hợp pháp; sử dụng không hợp pháp chứng từ; sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, giảm, số tiền thuế được hoàn; lập thủ tục, hồ sơ hủy vật tư, hàng hóa không đúng thực tế làm giảm số thuế phải nộp hoặc làm tăng số thuế được hoàn, được miễn, giảm;
2. Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.
3. Phạt tiền 2 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế mà có một tình tiết tăng nặng.
4. Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế có hai tình tiết tăng nặng.
5. Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế có từ ba tình tiết tăng nặng trở lên.
6. Biện pháp khắc phục hậu quả:
   1. Buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.
   2. Trường hợp đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.

2. Truy cứu trách nhiệm hình sự

Bên mua, bên bán có hành vi mua bán hai giá còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự như sau:

Điều 200. Tội trốn thuế

1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng hoặc dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm:

a) Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của pháp luật;

b) Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp;

c) Không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán;

d) Sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp để hạch toán hàng hóa, nguyên liệu đầu vào trong hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc làm tăng số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm hoặc tăng số tiền thuế được khấu trừ, số tiền thuế được hoàn;

đ) Sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn;

e) Khai sai với thực tế hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu mà không khai bổ sung hồ sơ khai thuế sau khi hàng hóa đã được thông quan, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và Điều 189 của Bộ luật này;

g) Cố ý không kê khai hoặc khai sai về thuế đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và Điều 189 của Bộ luật này;

h) Câu kết với người gửi hàng để nhập khẩu hàng hóa, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và Điều 189 của Bộ luật này;

i) Sử dụng hàng hóa thuộc đối tượng không chịu thuế, miễn thuế, xét miễn thuế không đúng mục đích quy định mà không khai báo việc chuyển đổi mục đích sử dụng với cơ quan quản lý thuế.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm:

a) Có tổ chức;

b) Số tiền trốn thuế từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng;

c) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;

d) Phạm tội 02 lần trở lên;

đ) Tái phạm nguy hiểm.

3. Phạm tội trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.

4. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

5. Pháp nhân thương mại phạm tội quy định tại Điều này, thì bị phạt như sau:

a) Thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này trốn thuế với số tiền từ 200.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng hoặc từ 100.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195 và 196 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng;

b) Phạm tội thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, d và đ khoản 2 Điều này, thì bị phạt tiền từ 1.000.000.000 đồng đến 3.000.000.000 đồng;

c) Phạm tội thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này, thì bị phạt tiền từ 3.000.000.000 đồng đến 10.000.000.000 đồng hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn từ 06 tháng đến 03 năm;

d) Phạm tội thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Bộ luật này, thì bị đình chỉ hoạt động vĩnh viễn;

đ) Pháp nhân thương mại còn có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng, cấm kinh doanh, cấm hoạt động trong một số lĩnh vực nhất định hoặc cấm huy động vốn từ 01 năm đến 03 năm.