Người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà có thể ủy quyền cho người khác thay mặt mình giao dịch bán nhà đất

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Công chứng năm 2014;
• Thông tư số 111/2013/TT-BTC.

Việc ủy quyền cho cá nhân khác thực hiện giao dịch bán nhà đất là khá phổ biến hiện nay. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan. Cụ thể Trước khi ký hợp đồng ủy quyền thì các bên cần biết một số quy định để tránh những rủi ro:

1. Hợp đồng ủy quyền không phải công chứng?

Pháp luật hiện hành không có điều khoản nào bắt buộc việc ủy quyền phải lập thành văn bản có công chứng. Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp khi ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở thì các bên nên công chứng hợp đồng ủy quyền. Trên thực tế khi bên nhận ủy quyền thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, các tổ chức hành nghề công chứng luôn yêu cầu hợp đồng ủy quyền phải được công chứng, chứng thực hợp lệ.

Theo Điều 42 Luật Công chứng năm 2014, công chứng viên chỉ được công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở trừ 3 trường hợp sau:

• Di chúc;
• Văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản;
• Văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền với bất động sản.

Do vậy, người dân được phép công chứng hợp đồng ủy quyền tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào, kể cả tổ chức có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi không có nhà đất.

2. Ai nộp thuế TNCN khi ủy quyền bán nhà đất?

Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC như sau:

Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản

Về nguyên tắc, người nào có thu nhập chịu thuế TNCN thì người đó có nghĩa vụ nộp thuế. Do vậy, theo quy định trên thì người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là người ủy quyền.

3. Thời hạn hợp đồng ủy quyền

Trong bất cứ văn bản pháp lý nào, thời hạn luôn là điều khoản quan trọng, từ đó ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên trong thời hạn đó. Điều 563 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thời hạn ủy quyền như sau:

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền

Như vậy, xuất phát từ nguyên tắc tự do thỏa thuận, thời hạn của hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất do các bên tự thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

4. Đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Các bên trong hợp đồng ủy quyền có quyền chấm dứt hợp đồng, nhưng sẽ phát sinh vấn đề bồi thường thiệt hại (nếu có). Điều 569 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

• Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

Ủy quyền có thù lao: bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại.

Ủy uyền không có thù lao: bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Lưu ý: Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc họ chấm dứt việc ủy quyền; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

• Bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

Ủy quyền có thù lao: bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền (nếu có).

Ủy quyền không có thù lao: bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý.