Khi mua nhà đất, người mua cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý hiện tại của nhà đất để hạn chế được các rủi ro như tranh chấp,  quy hoạch

Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai năm 2013.

Để hạn chế được các rủi ro không đáng có khi mua nhà đất, ngay từ giai đoạn đặt cọc người mua phải tìm hiểu kỹ pháp lý của nhà đất. Đồng thời nên đề nghị người bán cam kết một số vấn đề liên quan đến nhà đất để bảo vệ quyền lợi của mình. Sau đây là 3 cam kết quan trọng cần quan tâm:

1. Đất không có tranh chấp, không bị kê biên

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, đất muốn được chuyển nhượng phải đáp ứng đủ 4 điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định trên, nếu đất có tranh chấp hoặc quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không thể chuyển nhượng. Do đó, trước khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, hoặc thậm chí trước khi giao kết hợp đồng đặt cọc, người mua nên đề nghị người bán cam kết đất không thuộc trường hợp này.

2. Đất không thuộc quy hoạch

Căn cứ Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 có 2 trường hợp liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; …

Theo quy định trên, khi có quy hoạch sử dụng đất, người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất (như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, … Tuy nhiên khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì quyền của người sử dụng đất bị hạn chế đáng kể. Điều này làm giảm giá trị của thửa đất.

Do vậy, để tránh rủi ro giảm giá trị thửa đất, người mua nên đề nghị bên bán cam kết đất không thuộc quy hoạch.

3. Đất đang không thế chấp tại bất kỳ đâu

Hiện nay, việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà được thực hiện rất phổ biến. Người sử dụng đất có thể thế chấp đất tại ngân hàng, các tổ chức tài chính, hoặc thậm chí các cá nhân cũng có thỏa thuận thế chấp với nhau.

Sau khi đã thế chấp thì việc chuyển nhượng nhà đất phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

Do vậy, người mua nên yêu cầu người bán cam kết nhà đất không bị thế chấp cho bất kỳ bên nào khác, trừ trường hợp nhà đất đã thế chấp nhưng được bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho,…