Một trong những căn cứ chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở là khi thời hạn thuê hết hạn. Tuy nhiên người thuê vẫn tiếp tục cư trú tại nhà thuê thì có đương nhiên được xem là đã gia hạn hợp đồng?

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Nhà ở năm 2014.

Hợp đồng thuê nhà là loại hợp đồng thuê tài sản, trong đó các bên thỏa thuận về việc bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

1. Hợp đồng thuê nhà chấm dứt khi hết thời hạn thuê

Thời hạn thuê nhà được quy định tại Điều 474 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 129 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

Điều 474. Thời hạn thuê

1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Điều 129. Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

Theo các quy định trên các bên có thể thỏa thuận giao kết hợp đồng thuê có thời hạn hoặc hợp đồng thuê không xác định thời hạn.

Ngoài ra, căn cứ điểm a khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014 về việc chấm dứt hợp đồng do hết thời hạn thuê như sau:

Điều 131. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

Như vậy:

• Nếu hợp đồng thuê có thời hạn thuê cụ thể thì hợp đồng thuê nhà chấm dứt khi thời hạn thuê cụ thể đã kết thúc;
• Nếu hợp đồng thuê không xác định thời hạn thì hợp đồng thuê nhà chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê biết việc chấm dứt hợp đồng.

2. Hợp đồng thuê hết hạn nhưng người thuê vẫn ở, có phải là đã được gia hạn hợp đồng?

Pháp luật dân sự hiện hành không có quy định cụ thể về việc gia hạn hợp đồng thuê nhà. Do đó, việc gia hạn hợp đồng thuê được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên. Thỏa thuận gia hạn có thể lập bằng văn bản, lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể.

Về nguyên tắc, sau khi thời hạn thuê đã kết thúc thì hợp đồng thuê nhà đã chấm dứt. Vì vậy, nếu không có căn cứ chỉ rõ giữa các bên đã có thỏa thuận gia hạn hợp đồng thuê nhà thì việc người thuê tiếp tục cư trú tại nhà thuê không đương nhiên được xem là đã được gia hạn hợp đồng thuê.