Trường hợp Bên thuê nhà không trả tiền thuê, Bên cho thuê có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình theo thỏa thuận trong hợp đồng và theo quy định pháp luật.

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015.
• Nghị định số 144/2021/NĐ-CP.

Chúng tôi nhận được câu hỏi như sau:

Xin chào luật sư. Gia đình tôi có cho một người thuê nhà để họ buôn bán trong thời hạn 3 năm, trả tiền hàng tháng. Nhưng đã 3 tháng rồi người này không trả tiền, cứ viện lý do bán ế hàng. Bây giờ nếu tôi lấy hàng của họ để bán trừ vào tiền thuê nhà thì được không, chứ người này hẹn rất nhiều lần rồi?

Căn cứ Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên. Nên theo nguyên tắc của pháp luật dân sự, bên cho thuê và bên thuê có quyền tự do thỏa thuận nội dung của hợp đồng, bao gồm quyền và nghĩa vụ của mỗi bên và các chế tài mà một bên phải gánh chịu nếu vi phạm hợp đồng.

1. Chế tài khi Bên thuê chậm/không thanh toán tiền thuê

Trường hợp  các bên không có thỏa thuận về cách xử lý khi bên thuê chậm/không thanh toán tiền thuê thì được xử lý theo quy định tại Điều 481 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Điều 481. Trả tiền thuê

1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Theo quy định trên, bên cho thuê không được chiếm giữ hoặc bán tài sản của bên thuê để trừ vào tiền thuê nếu hợp đồng thuê không quy định bên cho thuê có quyền này.

Tuy nhiên, nếu bên thuê không trả tiền thuê 3 kỳ thanh toán liên tiếp thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và thu hồi lại mặt bằng cho thuê.

2. Bên cho thuê có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Để bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình, ngay từ giai đoạn đàm phán ký hợp đồng cho thuê nhà, chủ nhà nên đưa vào hợp đồng các điều khoản để đảm bảo quyền lợi của mình cũng như hài hòa lợi ích hai bên.

Nếu bên thuê không trả tiền thuê 3 kỳ thanh toán liên tiếp thì bên cho thuê có quyền lấy lại nhà cho thuê.

Trường hợp bên cho thuê không trả lại nhà thì sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại điểm d khoản 1, Điều 15 Nghị định số 144/2021/NĐ-CP như sau:

Điều 15. Vi phạm quy định về gây thiệt hại đến tài sản của tổ chức, cá nhân khác

1. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:
   • …
   • d) Không trả lại tài sản cho người khác do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng nhưng sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản;

Ngoài ra, bên cho thuê còn có quyền khởi kiện tại tòa án để đòi tiền thuê, đòi lại nhà thuê và các quyền lợi khác nếu có.