Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Xem thêm:

• Vi bằng không thay thế văn bản công chứng
• Vi bằng và văn bản công chứng

Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai số 45/2013/QH13;
• Nghị định số 01/2017/NĐ-CP;
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Chúng tôi nhận được câu hỏi như sau: Tôi có mua mảnh đất của ông H, diện tích 100m2, có viết giấy mua bán và lập thêm vi bằng. Khi tôi nộp hồ sơ để làm sổ đỏ thì được yêu cầu phải có hợp đồng công chứng. Vậy trường hợp của tôi có được cấp sổ đỏ không? Tôi đã có vi bằng rồi có cần bổ sung hợp đồng công chứng hay không?

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng/chứng thực

Thực trạng hiện nay việc người dân mua bán đất không qua công chứng mà chỉ lập vi bằng khá phổ biến. Tuy nhiên, việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Bởi lẽ vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

Ngoài ra, căn cứ Điểm 1 Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Vì vậy, khi mua bán đất, để đảm bảo quyền lợi của các bên, người mua và người bán cần thiết phải thực hiện công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Trong trường hợp câu hỏi nêu trên, vi bằng do các bên lập chỉ có giá trị chứng minh khi phát sinh tranh chấp. Trong khi đó, hợp đồng mua bán do các bên tự lập bằng giấy tờ viết tay mà không được công chứng/chứng thực là chưa đúng quy định về hình thức hợp đồng. Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên phải ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng/chứng thực hợp lệ.

2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2008

Câu hỏi chúng tôi nhận được không đề cập rõ thời điểm các bên chuyển nhượng. Trường hợp người mua sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 mà không có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ- CP sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

54. Sửa đổi, bổ sungkhoản 1 Điều 82 như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đaivà Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”