Hợp đồng thuê tài sản có thời hạn 5 năm, bên thuê đề nghị mua luôn tài sản thuê và chấm dứt hợp đồng thuê được hay không?

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Thương mại năm 2005.

Chúng tôi nhận được câu hỏi của khách hàng như sau: Công ty tôi có thuê một máy in công nghiệp của công ty khác, thời hạn là 5 năm. Nhưng sử dụng được 2 năm, chúng tôi muốn mua luôn và không thuê nữa, nhưng giá hơi cao. Công ty tôi muốn chấm dứt hợp đồng được không?

1. Khái niệm hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là một loại hợp đồng phổ biến được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015.

Căn cứ Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015  hợp đồng thuê tài sản được quy định như sau:

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo quy định trên, thuê tài sản là việc bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, và đối ứng với đó là bên thuê phải trả tiền thuê.

Tuy nhiên cần lưu ý: trong câu hỏi cụ thể nêu trên, hợp đồng thuê được xác lập giữa 2 công ty. Đây là các pháp nhân thương mại, hoạt đồng vì mục đích sinh lợi. Do đó hợp đồng này còn được điều chỉnh bởi Luật Thương mại năm 2005.

2. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê được không?

Về nguyên tắc, các bên phải tôn trọng và tuân thủ thực hiện quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng. Do vậy, để chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, phương án tốt nhất là các bên cùng thỏa thuận để đạt được sự thống nhất chấm dứt thực hiện hợp đồng.

Nếu không đạt được thỏa thuận chấm dứt thực hiện hợp đồng thì một bên vẫn có thể đơn phương chấm dứt thực hiện, đình chỉ thực hiện, hủy bỏ thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên chỉ khi một trong các điều kiện sau đây xảy ra:

• Xảy ra hành vi vi phạm mà các bên đã thoả thuận là điều kiện để đơn phương chấm dứt thực hiện, đình chỉ thực hiện, hủy bỏ thực hiện hợp đồng;
• Một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng;
• Trường hợp khác do luật quy định nếu có.

Do đó, trong ví dụ cụ thể nêu trên, nếu các bên không quy định về việc mua lại tài sản thuê, đồng thời bên cho thuê cũng không có hành vi vi phạm hợp đồng thì bên thuê không có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện, đình chỉ thực hiện, hủy bỏ thực hiện hợp đồng.

3. Chấm dứt hợp đồng trái pháp luật bị phạt như thế nào?

Như đã phân tích, một bên chỉ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện, đình chỉ thực hiện, hủy bỏ thực hiện hợp đồng khi đáp ứng điều kiện nhất định. Thông thường đó là có hành vi vi phạm hợp đồng.

Nếu đơn phương chấm dứt thực hiện, đình chỉ thực hiện, hủy bỏ thực hiện hợp đồng mà trái thỏa thuận tại hợp đồng hoặc trái pháp luật thì hành vi đó bị coi là vi phạm hợp đồng và sẽ phải chịu chế tài.

Các bên cũng có thể thỏa thuận chế tài trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không thỏa thuận sẽ áp dụng các chế tài có sẵn theo quy định pháp luật. Trong đó, chế tài thường được áp dụng là phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại.

Trong câu hỏi cụ thể nêu trên, hợp đồng thuê được xác lập giữa 2 công ty. Đây là các pháp nhân thương mại, hoạt đồng vì mục đích sinh lợi. Vì vậy:

Căn cứ Điều 301 và 302 Luật Thương mại năm 2005 quy định mức phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại như sau:

Điều 301. Mức phạt vi phạm

Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật này.

Điều 302. Bồi thường thiệt hại

1. Bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do hành vi vi phạm hợp đồng gây ra cho bên bị vi phạm.

2. Giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm.

Theo quy định trên, các bên có thể thỏa thuận mức phạt trong hợp đồng, tuy nhiên không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm. Đồng thời bên vi phạm có thể phải bồi thường thiệt hại cho những tổn thất do hành vi của mình gây ra cho bên vi phạm.