Đặt cọc là biện pháp bảo đảm rất thường được sử dụng trong giao dịch mua bán bất động sản. Tuy nhiên thực tế nhiều người chưa thực sự quan tâm đến nội dung hợp đồng đặt cọc.

Thấy miếng đất quá ưng í, chủ đất cam kết không vướng quy hoạch. Nên anh xuống cọc ngay, vui vẻ chờ ngày công chứng. Nào ngờ tìm hiểu sâu hơn thì anh mới biết đất bị trúng quy hoạch đến 40% diện tích, nên anh không mua nữa. Anh kiện đòi cọc thì thua trắng, vì hợp đồng đặt cọc không ghi cam kết về quy hoạch.

Tình huống này là một ví dụ khá phổ biến trong giao dịch mua bán bất động sản. Dưới góc nhìn pháp luật Việt Nam, có một số điểm cần phân tích về việc đặt cọc và tranh chấp liên quan:

1. Quy định về hợp đồng đặt cọc

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị để bảo đảm cam kết thực hiện hợp đồng. Nếu bên đặt cọc không thực hiện hợp đồng, khoản đặt cọc đó sẽ bị mất; nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện hợp đồng, họ phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền phạt tương đương.

2. Vấn đề thông tin bị che giấu hoặc sai lệch (hồ sơ pháp lý đất đai)

Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu một bên giao kết hợp đồng do bị nhầm lẫn hoặc bị lừa dối, hợp đồng đó có thể bị tuyên bố vô hiệu. Tuy nhiên, điều kiện để chứng minh lừa dối (cố ý cung cấp thông tin sai lệch) hoặc nhầm lẫn phải được chứng minh rõ ràng.

3. Không có cam kết trong hợp đồng đặt cọc

Nếu hợp đồng đặt cọc không ghi rõ các điều khoản mà các bên cam kết, ví dụ như đất không thuộc diện quy hoạch, thì đây là một thiếu sót quan trọng. Tòa án khi xét xử thường dựa vào nội dung hợp đồng đã ký kết, nếu không có điều khoản cụ thể đặt nền tảng để khiếu kiện, phần thua sẽ thuộc về bên không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ chứng minh.

4. Phân tích tình huống nêu trên

Trong tình huống này, chủ đất đã có cam kết miệng rằng đất không nằm trong quy hoạch. Tuy nhiên, cam kết này lại không được đưa vào nội dung hợp đồng đặt cọc. Khi phát hiện đất bị quy hoạch 40%, bên mua quyết định không tiến hành ký hợp đồng mua bán, dẫn đến tranh chấp đòi lại tiền cọc. Vì hợp đồng đặt cọc không hề ghi nhận hay cam kết về quy hoạch, đây là lý do chính dẫn đến việc bên mua bị xử thua kiện.

Tòa án thường dựa trên hợp đồng bằng văn bản để giải quyết tranh chấp. Nếu người mua không chứng minh được rằng mình bị lừa dối hoặc nhầm lẫn do thông tin sai cố ý từ chủ đất, khả năng đòi lại khoản cọc là rất thấp.

Một trường hợp khác: nếu hợp đồng đặt cọc ghi rõ: “Bên bán cam kết đất không nằm trong khu quy hoạch. Nếu phát hiện có quy hoạch vượt quá 10% diện tích đất, bên mua có quyền hủy hợp đồng và bên bán trả lại tiền cọc”, thì nếu phát sinh tình huống giống trên, bên mua có cơ sở để yêu cầu hoàn lại tiền đặt cọc vì hợp đồng đã bị vi phạm.

5. Bài học kinh nghiệm

• Kiểm tra chi tiết trước khi đặt cọc: Người mua phải tự kiểm tra hồ sơ pháp lý của đất, đặc biệt là thông tin về quy hoạch thông qua cơ quan có thẩm quyền như Văn phòng Đăng ký Đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường trước khi đặt cọc.
• Nội dung hợp đồng đặt cọc phải chặt chẽ: Tất cả các thông tin quan trọng (ví dụ: đất không dính quy hoạch, diện tích, pháp lý) cần được thể hiện rõ ràng trong hợp đồng đặt cọc. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của bên mua nếu xảy ra tranh chấp.
• Cẩn thận với lời nói cam kết mà không có chứng cứ: Những cam kết miệng từ bên bán không có giá trị pháp lý trong nhiều trường hợp. Vì vậy, cần yêu cầu bên bán đưa các cam kết đó vào văn bản hoặc phụ lục hợp đồng.