Chủ nhà có nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà thuê. Nếu chủ nhà muốn bán nhà thì quyền lợi của người thuê được quy định như thế nào?

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Nhà ở năm 2014.

Nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là trong quan hệ hợp đồng, các bên phải tôn trọng và tuân thủ những gì đã thỏa thuận. Do vậy, trong quan hệ thuê tài sản, chủ nhà và người thuê đều có nghĩa vụ tuân thủ hợp đồng thuê.

Mặc dù vậy, chủ nhà vẫn có những quyền riêng của mình đối với tài sản thuê với tư cách là chủ sở hữu hợp pháp tài sản. Vậy chủ nhà có quyền bán nhà khi đang cho thuê nhà hay không? Và quyền lợi của người thuê được giải quyết như thế nào?

1. Có được bán nhà đang cho thuê?

Căn cứ Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền sở hữu của chủ nhà được quy định như sau:

Điều 158. Quyền sở hữu

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.

Căn cứ khoản 2 Điều 160 Bộ luật Dân sự năm 2015, nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu của chủ nhà như sau:

Điều 160. Nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

2. Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

Theo các quy định trên, dù nhà đang cho thuê, nhưng chủ nhà vẫn có quyền thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản, trong đó có quyền chuyển nhượng. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền của chủ sở hữu phải đảm bảo không xâm phạm đến lợi ích của người khác, kể cả người đang thuê nhà. Do vậy, khi bán nhà, chủ nhà phải thông báo cho người đang thuê nhà biết để đảo bảo quyền lợi của người thuê.

Căn cứ Điều 127 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về việc mua bán nhà đang cho thuê như sau:

Điều 127. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VI của Luật này.

Như vậy, chủ nhà có toàn quyền bán nhà đang cho thuê mà không cần sự đồng ý của bên thuê. Nhưng chủ nhà phải thông báo cho bên thuê biết và theo đó người thuê sẽ được ưu tiên mua nhà để đảm bảo chỗ ở ổn định.

2. Chủ nhà mới có được tăng giá thuê không?

Căn cứ khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở năm 2014, bên thuê nhà được bảo vệ quyền lợi của mình theo hợp đồng thuê như sau:

Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Theo quy định trên, nếu chủ nhà bán nhà đang cho thuê thì chủ sở hữu mới phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà mà chủ sở hữu cũ đã giao kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, người chủ nhà mới phải tôn trọng và tuân thủ hợp đồng thuê của người đang thuê nhà và không được tăng giá thuê nhà, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.