Đất không có tranh chấp là một trong những điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy nếu hộ liền kề không chịu ký giáp ranh thì người sử dụng đất có được cấp sổ đỏ hay không?

Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai năm 2013;
• Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT;
• Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.

Ký giáp ranh là một thủ tục mà cơ quan Nhà nước sẽ thực hiện khi thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân để chắc chắn rằng thửa đất không có tranh chấp. Tuy nhiên việc ký giáp ranh đôi khi gặp khó khăn do có hộ liền kề không ký. Vậy trường hợp này người đề nghị có được cấp giấy chứng nhận hay không?

1. Quyền được cấp giấy chứng nhận của người sử dụng đất

Một trong những quyền của người sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 là được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đây là quyền chung của người sử dụng đất, được pháp luật bảo hộ. Người sử dụng đất đáp ứng được đầy đủ các điều kiện về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ được cấp giấy chứng nhận mà không ai được gây khó khăn.

2. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện nhất định, chứng minh việc sử dụng đất là ổn định và không có tranh chấp.

Để xác định đất không có tranh chấp, khi người dân đề nghị cấp giấy chứng nhận sẽ cần phải thực hiện việc đo đạc, xác định ranh giới, mốc giới, và ký giáp ranh giữa các hộ liền kề để đảm bảo người sử dụng đất không lấn chiếm đất, sử dụng đúng ranh giới đất đai, có nghĩa là đảm bảo thửa đất không có tranh chấp.

Căn cứ Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT như sau:

Điều 11a. Từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:

…

đ) …; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

Theo quy định trên, việc cấp giấy chứng nhận sẽ bị từ chối nếu cơ quan Nhà nước nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

3. Xác định ranh giới thửa đất

Căn cứ Khoản 1 Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy định về việc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:

1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất. Người sử dụng đất phải xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Như vậy, việc đo vẽ để xác định ranh giới thửa đất phải có sự phối hợp của cán bộ đo đạc, công chức địa chính hoặc cán bộ cấp xã, thôn, người sử dụng đất và đặc biệt là sự có mặt của hộ liền kề.

Nếu hộ liền kề cố tình không ký giáp ranh thì UBND xã xác định đất có tranh chấp hay không theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT như sau:

2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho UBND cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.

Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho UBND cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.

Như vậy, nếu hộ liền kề không chịu ký giáp ranh thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được tiến hành bình thường. Chỉ khi các hộ liền kề gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đến cơ quan có thẩm quyền thì hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới bị từ chối.

Trường hợp đất có tranh chấp, các bên phải tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã. Nếu hòa giải không thành thì các bên có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp huyện hoặc khởi kiện tại tòa án.