Người chưa đủ 18 tuổi có thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tự mình chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
Căn cứ pháp lý:
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT;
- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13.
Chúng tôi nhận được câu hỏi của khách hàng như sau: Con tôi chưa đủ 18 tuổi thì có được đứng tên một mình trên sổ đỏ hay không? Và nếu được thì sau khi đứng tên, con tôi có thể tự mình bán đất không?
Câu hỏi trên cũng là thắc mắc của nhiều người trong trường hợp phát sinh thừa kế về bất động sản mà người thừa kế chưa đủ 18 tuổi.
-
Dưới 18 tuổi có thể được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ Khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Điều 97. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Căn cứ Điều 5 Luật Đất đai liệt kê phân loại 7 đối tượng là người sử dụng đất, trong đó có:
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
Căn cứ Điểm a Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận được thể hiện như sau:
a) Cá nhân trong nước thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”;”
Theo các quy định trên cho thấy, pháp luật đất đai không hạn chế về độ tuổi của người có quyền sử dụng đất. Do đó, nhiều trường hợp cá nhân chưa đủ 18 tuổi có quyền sử dụng đất có thể do được tặng cho, thừa kế thì vẫn có quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-
Thực thi quyền của người sử dụng đất dưới 18 tuổi
Căn cứ Điều 21 Bộ luật Dân sự về người chưa thành niên, giao dịch dân sự của người chưa thành niên được phân nhóm như sau:
- Giao dịch dân sự của người chưa đủ 6 tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
- Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
- Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
Theo quy định trên, mặc dù được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng người chưa đủ 18 tuổi không thể tự mình xác lập, thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà phải thông qua người đại diện hợp pháp.
