Trong bối cảnh nền kinh tế tín dụng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là “xương sống” bảo đảm an toàn cho dòng vốn.

Về lý thuyết, các quy định pháp luật từ Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 đến các văn bản hướng dẫn đã tạo ra một hành lang pháp lý tưởng chừng vững chắc với hai “tấm khiên” bảo vệ là công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử và thi hành án lại đang phơi bày một nghịch lý nguy hiểm: những “tấm khiên” này dễ dàng bị xuyên thủng bởi các quy định trong pháp luật tố tụng, đẩy các tổ chức tín dụng và cả hệ thống tư pháp vào một vòng lặp tố tụng không hồi kết.

Bài viết này sẽ không chỉ mô tả lại vấn đề mà sẽ đi sâu phân tích bản chất của sự xung đột pháp lý, làm rõ tại sao một giao dịch đã được công khai, minh bạch lại có thể bị “treo” vô thời hạn, từ đó đề xuất một giải pháp mang tính đột phá để tái lập trật tự và sự ổn định cần có.

1. Sự xung đột giữa “hiệu lực đối kháng” và “quyền tố tụng”

Nền tảng của việc xử lý tài sản bảo đảm là sự công nhận giá trị pháp lý tuyệt đối của hợp đồng thế chấp đã được công chứng và đăng ký. Hãy cùng phân tích sâu hơn về mục đích và ý nghĩa của các thủ tục này:

• Công chứng – Tấm khiên về mặt nội dung và hình thức: Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là giao dịch bắt buộc phải công chứng. Thủ tục này không chỉ là một yêu cầu về hình thức. Công chứng viên, với vai trò là người bảo vệ tính hợp pháp của giao dịch, phải xác minh năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện của các bên và tính xác thực của tài sản. Về bản chất, việc công chứng tạo ra một sự bảo chứng ban đầu của Nhà nước về tính hợp pháp của giao dịch.
• Đăng ký giao dịch bảo đảm – Tấm khiên về tính công khai và hiệu lực đối kháng: Điều 298 Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định rõ, việc đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Đây là một nguyên tắc pháp lý cốt lõi. “Hiệu lực đối kháng” có nghĩa là giao dịch bảo đảm đó được công khai hóa và mọi bên thứ ba (bao gồm cả những người có quyền lợi tiềm tàng) đều được coi là đã biết về tình trạng pháp lý của tài sản. Do đó, họ không thể viện cớ “không biết” để tranh chấp quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp.

2. Nghịch lý phát sinh từ đâu?

Vấn đề bắt đầu khi vụ việc chuyển từ giai đoạn giao dịch dân sự sang giai đoạn tố tụng và thi hành án. Các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và Luật Thi hành án dân sự lại ưu tiên bảo vệ quyền khởi kiện của mọi cá nhân, tổ chức, ngay cả khi quyền đó phát sinh sau khi giao dịch bảo đảm đã được xác lập một cách hợp pháp.

Hãy xem xét lại tình huống điển hình:
Vợ chồng ông A, bà B thế chấp nhà đất cho Ngân hàng BIDV để bảo lãnh cho khoản vay của Công ty C. Hợp đồng được công chứng, đăng ký hợp lệ. Khi Công ty C vỡ nợ, ngân hàng khởi kiện và Tòa án tuyên ngân hàng có quyền yêu cầu thi hành án phát mại tài sản. Tuy nhiên, quá trình thi hành án liên tục bị hoãn bởi các vụ kiện từ con trai (anh H) cho rằng mình xây nhà, và sau đó là từ em của ông A (bà D, ông E) cho rằng đây là di sản thừa kế chưa chia.

Sự xung đột nằm ở đây:

• Giai đoạn Tòa án xét xử vụ án tín dụng: Tòa án chỉ xem xét các chứng cứ và yêu cầu của các đương sự có mặt. Tòa không thể “tiên liệu” hay tự mình đi tìm tất cả những người có thể có tranh chấp tiềm ẩn như anh H, bà D, ông E nếu họ không được các bên yêu cầu đưa vào tố tụng. Do đó, bản án tuyên ngân hàng thắng kiện là hoàn toàn đúng đắn tại thời điểm đó.
• Giai đoạn Thi hành án: Khi Chấp hành viên kê biên tài sản, anh H, rồi bà D, ông E lần lượt xuất hiện. Áp dụng Điều 48 và Điều 75 Luật Thi hành án Dân sự, cơ quan thi hành án bắt buộc phải hoãn thi hành án và hướng dẫn những người này khởi kiện. Điều này đã vô tình:

1. • Vô hiệu hóa hiệu lực đối kháng: Giá trị của việc đăng ký giao dịch bảo đảm gần như bằng không. Dù đã công khai tình trạng thế chấp, những người có tranh chấp vẫn có thể “nhảy” vào ở phút chót, buộc toàn bộ quy trình phải dừng lại.
   • Tạo ra một “vòng lặp pháp lý”: Ngân hàng, từ vị thế bên thắng kiện, lại bị kéo vào các vụ án mới với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Quy trình này có thể lặp lại vô tận nếu có thêm nhiều người khác xuất hiện tranh chấp.

Hệ quả là bản án có hiệu lực của Tòa án bị “treo” vô thời hạn, không thể thi hành. Chi phí tố tụng, lãi vay quá hạn tăng vọt, gây thiệt hại kép cho cả ngân hàng và người vay. Quan trọng hơn, nó làm xói mòn niềm tin vào tính ổn định của các giao dịch dân sự và tính hiệu lực của các phán quyết tư pháp.

3. “Nút thắt” cần tháo gỡ: xác định “thời điểm vàng” chốt tranh chấp

Vấn đề cốt lõi không nằm ở việc tước bỏ quyền khởi kiện của người thứ ba, mà là ở việc xác định thời điểm và phương thức thực hiện quyền đó một cách hợp lý để không làm tê liệt quá trình thi hành án. Việc cho phép các tranh chấp mới phát sinh làm đình trệ thi hành án sau khi đã có bản án về hợp đồng tín dụng là một “lỗ hổng” pháp lý nghiêm trọng.

Giao dịch thế chấp đã công chứng, đăng ký phải được coi là một “sự kiện pháp lý đã được công khai hóa”. Mọi tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đó phải được giải quyết dứt điểm.

4. Đề xuất giải pháp: tái định vị giá trị của bản án tín dụng

Để giải quyết triệt để vấn đề, cần có một cơ chế pháp lý đồng bộ, mà trọng tâm là nâng cao giá trị phán quyết của Tòa án ngay từ vụ án tín dụng đầu tiên và phân định rõ ràng các luồng tố tụng. Chúng tôi cho rằng cần có một hướng dẫn với 3 nội dung chính như sau:

Bản án giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng phải là phán quyết cuối cùng về quyền xử lý tài sản bảo đảm.

Khi Tòa án thụ lý vụ án do ngân hàng khởi kiện, Tòa án phải coi đây là thời điểm “chốt” lại mọi tranh chấp liên quan đến tài sản.

• Tòa án, ngoài các đương sự do ngân hàng chỉ ra, phải có trách nhiệm yêu cầu các bên (đặc biệt là bên thế chấp) kê khai toàn bộ những người có quyền lợi liên quan đến tài sản (thành viên hộ gia đình, người góp vốn xây dựng, người có tranh chấp tiềm tàng…).
• Bản án của Tòa án phải tuyên rõ: “Kể từ khi bản án có hiệu lực, Ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự tiến hành xử lý tài sản bảo đảm … Mọi tranh chấp của bên thứ ba phát sinh sau thời điểm này (nếu có) không làm ảnh hưởng đến quyền xử lý tài sản của Ngân hàng và quá trình thi hành án.”

Tách biệt luồng giải quyết tranh chấp mới:

• Đối với những tranh chấp phát sinh trong quá trình thi hành án (như trường hợp của anh H, bà D, ông E), cơ quan thi hành án không hoãn thi hành án.
• Thay vào đó, người có tranh chấp mới sẽ khởi kiện trong một vụ án dân sự riêng để yêu cầu xác định quyền lợi của mình. Bị đơn trong vụ án này sẽ là bên thế chấp (ông A, bà B) chứ không phải ngân hàng.
• Quá trình xử lý tài sản bảo đảm vẫn tiếp tục. Số tiền thu được từ việc bán tài sản có thể được phong tỏa một phần tương ứng với giá trị tranh chấp (nếu Tòa án có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời) để chờ kết quả của vụ án mới.

Quy trách nhiệm bồi thường thiệt hại:

• Nếu vụ kiện của người thứ ba thắng, họ sẽ được bồi thường bằng tiền từ bên có lỗi (là bên thế chấp đã che giấu thông tin về quyền lợi của họ). Tài sản đã phát mại không bị thu hồi lại để bảo vệ quyền lợi của người mua ngay tình.
• Điều này vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người thứ ba, vừa đảm bảo dòng chảy thi hành án không bị đứt gãy, đồng thời buộc bên thế chấp phải chịu trách nhiệm về hành vi gian dối của mình.

Việc áp dụng cơ chế này sẽ tạo ra một sự thay đổi căn bản: Thay vì để ngân hàng bị động trong một vòng lặp tố tụng, nó đặt trách nhiệm chứng minh và theo đuổi vụ kiện lên vai những người có tranh chấp phát sinh sau, đồng thời buộc bên thế chấp phải minh bạch ngay từ đầu. Chỉ khi đó, “tấm khiên” công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm mới thực sự phát huy giá trị, bảo vệ quyền lợi chính đáng của tổ chức tín dụng, thúc đẩy sự an toàn và lành mạnh của thị trường vốn.