Chủ đầu tư bất động sản chỉ được mở bán sản phẩm khi đủ điều kiện theo quy định pháp luật, nên người mua cần tìm hiểu kỹ pháp lý dự án trước khi ký hợp đồng.

Bài viết được sự tham vấn bởi Luật sư Nguyễn Quang Trung

Căn cứ pháp lý:

• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
• Bộ luật Dân sự năm 2015.

Chúng tôi nhận được câu hỏi như sau:

Tôi muốn hỏi, tôi có mua một dự án nhà ở, dự kiến cuối năm giao nhà, nhưng công ty hẹn gia hạn thêm. Tôi biết dự án này chưa đủ điều kiện để bán vậy tôi có thể đề nghị công ty hủy bỏ hợp đồng đã ký được không?

Đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, do người mua phải trả trước một phần tiền trước khi chính thức được nhận bàn giao sản phẩm. Trong khi từ đợt thanh toán đầu tiên đến khi nhận bàn giao có thời gian khá dài, nên pháp luật có quy định chủ đầu tư phải đảm bảo một số điều kiện trước khi được mở bán dự án cho khách hàng.

Thực tế một số chủ đầu tư dự án do không đủ vốn để thực hiện dự án nên vẫn bán sản phẩm khi chưa đủ điều kiện bằng nhiều chiêu thức lách luật, dẫn đến thiệt hại quyền lợi của khách hàng. Vì vậy, khi có ý định mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng cần tìm hiểu kỹ pháp lý dự án trước khi ký hợp đồng.

Căn cứ Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:

Điều 8. Các hành vi bị cấm

1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.
4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.
5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
7. Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.
8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Theo quy định trên, hành vi kinh doanh bất động không đủ điều kiện là một trong các hành vi bị cấm.

Ngoài ra, chủ đầu tư, người môi giới, người bán có nghĩa vụ phải:

• Công khai đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.
• Không được gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.
• Không được huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn đã huy động của bên mua không đúng mục đích theo cam kết.

Ngoài ra, căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
   1. Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
   2. Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
   3. Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Căn cứ Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Theo các quy định trên, chủ đầu tư bán sản phẩm bất động sản khi chưa đủ điều kiện là vi phạm điều cấm của luật. Nên người nào đã ký hợp đồng mua bất động sản khi chưa đủ điều kiện thì nên xem xét kỹ hợp đồng đã ký và tình trạng pháp lý của dự án bất động sản, và có thể yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả lại tiền đã thanh toán.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện hoàn trả lại tiền thì người mua có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán bất động sản vô hiệu.