Cá nhân, tổ chức muốn kinh doanh bất động sản phải đáp ứng một số điều kiện nhất định, đồng thời bất động sản phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu rõ ràng

Căn cứ pháp lý:

• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
• Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.

Bất động sản là tài sản có giá trị cao và phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Do vậy, bất động sản muốn được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng một số điều kiện nhất định phục vụ nhu cầu quản lý Nhà nước cũng như duy trì trật tự kinh tế xã hội.

1. Tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện gì?

Kinh doanh bất động sản là một ngành nghề có điều kiện. Căn cứ Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân muốn hoạt động kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:

1. Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);
2. Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về: doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;
3. Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

2. Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.

Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Theo quy định trên, quy định chung để được hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm:

• Phải đăng kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản
• Phải công khai thông tin trên website của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin gồm:
  • Thông tin về doanh nghiệp;
  • Thông tin về bất động sản;
  • Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có);
  • Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
• Chỉ kinh doanh những bất động sản đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh.

2. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Căn cứ Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

3. Điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh

Với các loại bất động sản được quyền đưa vào kinh doanh như đã nêu trên, các bất động sản cụ thể phải đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 mới được phép đưa vào giao dịch:

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

1. Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
2. Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
3. Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

1. Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
2. Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.