Hai bên đã đặt cọc mua bán đất, nhưng sau đó bên mua phát hiện đất bị nằm trong ranh quy hoạch thì có lấy lại tiền đặt cọc hay không?

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai năm 2013;
• Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018.

Đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu các bên không có thỏa thuận khác thì sau khi đặt cọc:

• Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

1. Có được bán đất nằm trong quy hoạch?

Căn cứ khoản 7, 8 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013, được sửa đổi, bổ sung Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018 về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.

Theo quy định trên:

• Đất nằm quy hoạch sử dụng đất thì chủ sở hữu vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho…
• Khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

Như vậy, mặc dù đất nằm trong quy hoạch nhưng người sử dụng đất vẫn được quyền thực hiện các giao dịch mua bán.

2. Có đòi được tiền cọc nếu đất nằm trong quy hoạch?

Như đã nêu, đất nằm trong quy hoạch, nhưng chưa bị thu hồi đất chính thức thì người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng. Do vậy, việc đòi lại được tiền đặt cọc mua đất hay không sẽ phụ thuộc vào những yếu tố khác liên quan đến hiệu lực của giao dịch đặt cọc như:

• Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
• Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
• Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện
• Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn
• Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
• Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

Nếu việc ký hợp đồng đặt cọc rơi vào một trong những trường hợp trên thì giao dịch đặt cọc có thể bị vô hiệu. Ví dụ, bên bán biết đất thuộc quy hoạch nhưng che dấu và không cung cấp thông tin, dẫn đến bên mua nhầm lẫn thì bên bán có thể bị xem là gian dối, không trung thực, và hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu.

Theo đó, căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 về hậu quả pháp lý khi giao dịch vô hiệu như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Theo quy định trên, nếu hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, bên mua có thể thương lượng, khởi kiện ra tòa án để đòi lại tiền cọc từ bên bán.