Chủ đất bị vây bọc có quyền đi qua đất nhà hàng xóm nếu không có lối đi ra đường công cộng. Nhưng phải thỏa thuận và có thể phải đền bù

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai năm 2013.

1. Quyền đi qua đất hàng xóm như thế nào?

Theo quy định pháp luật, người sử dụng đất luôn có quyền có lối đi để ra đường công cộng. Do vậy, nếu một thửa đất bị vây bọc kín hoàn toàn bởi các thửa đất khác thì người sử dụng thửa đất đó có quyền đi băng qua đất của hàng xóm vây bọc bên ngoài để ra đường công cộng.

Cụ thể, khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền về lối đi qua đất của người khác như sau:

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định trên, chủ thửa đất bị vây bọc bên trong đất của các chủ sử dụng khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng thì có quyền yêu cầu mở lối đi qua đất của người khác để ra đường công cộng.

Tuy nhiên, chủ thửa đất được mở lối đi qua đất của người khác phải đền bù cho chủ các thửa đất bên ngoài, trừ trường hợp họ có thỏa thuận khác.

2. Mở đường qua đất hàng xóm – dài, rộng ra sao?

Khi mở lối đi trên đất của người khác, các bên có thể tự thỏa thuận về vị trí mở lối đi, chiều dài, độ rộng, chiều cao của lối đi,… trên nguyên tắc phải bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên liên quan.

Nếu các bên không tự thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định. Tuy nhiên, sẽ mất thời gian và tốn kém chi phí để yêu cầu các cơ quan này giải quyết.

Do vậy, các bên nên tự thương lượng, và có thể dựa trên các yếu tố sau để thỏa thuận:

• Hiện trạng lối đi đang có (nếu đã có lối đi từ trước);
• Hiện trạng sử dụng đất của các bên;
• Giá đất thị trường tại địa phương;
• Đặc điểm của từng thửa đất;
• Nhu cầu sử dụng đất của mỗi bên.

3. Trình tự giải quyết tranh chấp

Nếu các bên không thể tự hòa giải được về việc mở lối đi ra đường công cộng, các bên có thể tiến hành các thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai, bao gồm các bước:

• Tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã;
• Khởi kiện tại tòa án nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành công.

Cụ thể Điều 202, 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định trình tự hòa giải và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.