Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đất nông nghiệp là 50 năm. Nếu hết thời hạn này thì người sử dụng đất được bán hay không?

Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai năm 2013;
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
• Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.

1. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp

Đất không phải đất ở do cá nhân, hộ gia đình sử dụng sẽ có thời hạn nhất định là 50 năm theo các khoản 1, 2, 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

…

8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

2. Điều kiện chuyển nhượng đất

Căn cứ khoản 2 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên, mặc dù được tiếp tục sử dụng mà không phải thực hiện gia hạn sử dụng đất, nhưng người sử dụng đất bị hạn chế một số quyền của mình.

Cụ thể căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ 4 điều kiện sau đây:

1. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

2. Đất không có tranh chấp;

3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

4. Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế một số quyền trong đó có việc chuyển nhượng đất. Nếu muốn chuyển nhượng đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục xác nhận gia hạn thời hạn sử dụng đất.

3. Xác nhận gia hạn thời hạn sử dụng đất

Việc gia hạn thời hạn sử dụng đất phải được thực hiện trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu 6 tháng theo quy định tại Khoản 1 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Hồ sơ, thủ tục xác nhận gia hạn thời hạn sử dụng đất như sau:

Hồ sơ:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. (căn cứ khoản 10 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT)

Trình tự thủ tục:

• Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương nơi có đất
• UBND cấp xã kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;
• Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai 2013 vào Giấy chứng nhận đã cấp.
• Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
• Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.