Người mua nhà trả góp bị chết khi chưa thanh toán hết tiền mua nhà thì những người thừa kế có được hưởng thừa kế căn nhà đó hay không?

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
• Luật Nhà ở năm 2014.

Chúng tôi nhận được câu hỏi của khách hàng liên quan đến thừa kế như sau: Chồng em đang đứng tên hợp đồng mua căn hộ trả góp. Nhưng chồng em vừa bị tai nạn mất, nên em đang làm thủ tục thừa kế. Không biết căn nhà đang trả góp có phải là di sản thừa kế không?

1. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua nhà trả góp

Căn cứ Khoản 1, 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Căn cứ Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản:

Điều 17. Hợp đồng kinh doanh bất động sản

3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểmcó hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Theo các quy định trên, hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực hoặc thời điểm ký kết hợp đồng. Do vậy, khi người chồng ký kết hợp đồng mua nhà trả góp thì khi đó hợp đồng này phát sinh hiệu lực.

2. Nhà đang trả góp có phải di sản thừa kế?

Căn cứ Điều 612 Bộ luật Dân sự năm 2015, di sản thừa kế bao gồm:

• Tài sản riêng của người chết;
• Phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác

Áp dụng vào tình huống trên, người chồng đứng tên hợp đồng mua căn hộ trả góp, hợp đồng này đã có hiệu lực. Nên cho dù căn hộ đó là tài sản riêng của người chồng hay là tài sản chung vợ chồng thì khi người chồng chết, phần sở hữu của người chồng trong căn hộ đang trả góp có thể được xem xét là di sản thừa kế của người chồng.

Ngoài ra, căn cứ Khoản 2 Điều 125 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về mua bán nhà ở trả chậm, trả dần:

Điều 125. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.

Như vậy, tại thời điểm hợp đồng mua nhà ở trả góp được ký kết thì căn hộ được mua trả góp đã trở thành tài sản hợp pháp của người chồng (hoặc là tài sản chung vợ chồng).

Do vậy, khi người chồng mất thì căn hộ này trở thành di sản thừa kế của người chồng. Theo đó, những người thừa kế có quyền thừa kế di sản và có nghĩa vụ tiếp tục thanh toán tiền mua căn hộ theo quy định tại hợp đồng mua trả góp. Sau khi những người thừa kế thanh toán đủ tiền mua nhà thì họ được cấp Giấy chứng nhận.