Pháp luật đất đai cho phép nhiều người cùng đứng tên chung quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do là tài sản phải đăng ký quyền sử dụng nên sẽ có những rủi ro nhất định

Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai năm 2013.

Hùn hạp vốn mua chung đất đai được nhiều người lựa chọn khi mỗi người không đủ vốn đầu tư. Tuy nhiên, việc mua chung đất đai sẽ không đến mức quá rủi ro nếu tất cả mọi người mua chung đều thống nhất rõ ràng về mặt giấy tờ. Ngoài ra, việc mua chung đất đai cũng luôn tiềm ẩn các rủi ro mà mỗi người nên biết trước khi hùn vốn đầu tư.

Sau đây là một số rủi ro tiềm ẩn mà chúng tôi tổng hợp được qua các tình huống thực tế:

1. Không thể tự mình quyết định việc sử dụng, định đoạt thửa đất

Khi mua chung đất đai, thì quyền sử dụng đất sẽ là tài sản chung hợp nhất. Do vậy việc sử dụng và định đoạt tài sản chung cần có sự thống nhất của tất cả những người góp vốn mua chung. Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong trường hợp sử dụng chung như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất

Theo quy định trên, nếu muốn sử dụng và định đoạt quyền sử dụng đất chung thì tất cả người sử dụng phải đạt được thỏa thuận thống nhất. Ngoài ra có thể ủy quyền cho một người thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên sự việc sẽ phức tạp nếu có người không đồng ý, hoặc thay đổi ý kiến của mình.

Khi đó, có thể giải quyết bằng cách tách thửa để mỗi người sử dụng đất tự sử dụng và định đoạt phần quyền sử dụng của mình, hoặc tách thửa đối với phần quyền của người có ý kiến không đồng ý để họ tự quyết định việc sử dụng đất của mình.

2. Khó khăn khi tách thửa riêng

Như đã nêu ở trên, những người sử dụng chung có thể tách thửa để từng người sử dụng riêng. Tuy nhiên không phải trường hợp nào việc tách thửa cũng có thể thực hiện được.

Việc tách thửa cần phải đảo bảo các quy định về điều kiện tách thửa do các UBND cấp tỉnh ban hành cho từng địa phương như:

• Diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa;
• Chiều rộng tối thiếu của mặt tiền thửa đất sau khi tách thửa;
• Chiều rộng tối thiếu của ngõ, hẻm hình thành sau khi tách thửa.

Ngoài ra, tùy vào yêu cầu quản lý đất đai của từng địa phương, cơ quan Nhà nước có thể ban hành các quy định hạn chế việc tác thửa.

Do vậy, trước khi góp vốn mua chung đất đai, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ về các quy định về điều kiện tách thửa tại địa phương nơi có đất dự kiến mua và các chính sách quản lý đất đai tại địa phương đó.

3. Mâu thuẫn trong nội bộ những người mua chung

Như đã nêu ở trên, quyền sử dụng đất trong trường hợp mua chung là tài sản chung hợp nhất. Do vậy nếu những người mua chung phát sinh mâu thuẫn nội bộ thì rất khó để cùng sử dụng và định đoạt tài sản chung.

Việc đầu tư, khai thác kinh doanh trên thửa đất cũng sẽ khó khăn từ việc khai thác, vận hành như thế nào? có thế chấp quyền sử dụng đất hay không? cho đến việc phân chia lợi nhuận ra sao?

Do vậy, trước khi cùng góp vốn mua chung, các bên nên có văn bản thỏa thuận rõ phương án sử dụng đất, tỷ lệ phần quyền sử dụng, người đại diện sử dụng đất (nếu cần thiết) để hạn chế mâu thuẫn.

4. Rủi ro khi có người mua chung chết hoặc ly hôn chia tài sản

Khi góp vốn mua chung đất đai, không ai mong muốn đến việc một người nào đó sẽ chết hoặc ly hôn. Tuy nhiên, đây là việc hoàn toàn có thể xảy ra. Nếu trước khi mua chung, các bên có lường trước và có văn bản làm rõ được các tình huống rủi ro này thì sự việc sẽ được giải quyết thuận lợi hơn.

Về nguyên tắc:

• Khi ly hôn sẽ giải quyết vấn đề chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Do vậy, nếu việc mua chung đất đai phát sinh trong thời kỳ hôn nhân của một người nào đó thì phần quyền sử dụng đất trong thửa đất mua chung sẽ được coi là tài sản chung vợ chồng và được giải quyết chia tài sản chung khi ly hôn;
• Khi một người có quyền sử dụng đất chung chết thì sẽ phát sinh vấn đề thừa kế, và di sản người này để lại (bao gồm phần quyền sử dụng đất trong thửa đất mua chung) sẽ được chia cho những người thừa kế của họ.

Do vậy, khi phát sinh tình huống này, những người mua chung đất đai nên thỏa thuận với người vợ/chồng/những người thừa kế của người sử dụng chung để xử lý chia tài sản bằng đất, hoặc bằng tiền sao cho có lợi nhất.