Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, được sử dụng nhiều với các hợp đồng vay tài sản.

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13;
• Luật Đất đai số 45/2013/QH13;
• Nghị định số 21/2021/NĐ-CP.

Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thường được các tổ chức tín dụng yêu cầu các cá nhân, tổ chức thực hiện khi có nhu cầu vay vốn.

Khi nhắc đến biện pháp “thế chấp” nhiều người thường nghĩ ngay rằng chỉ có các tổ chức tín dụng mới được quyền nhận thế chấp, đặc biệt là thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

Tuy nhiên, pháp luật không có quy định nào cấm việc các cá nhân, tổ chức không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp. Cụ thể:

Căn cứ khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 về thế chấp tài sản:

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)

Theo quy định trên, Bộ luật Dân sự không chỉ đích danh người có quyền nhận thế chấp là ai, không giới hạn chỉ tổ chức tín dụng mới được quyền nhận thế chấp.

Căn cứ điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất:

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật

Với quy định này, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ hơn, theo đó bên nhận thế chấp có thể là tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế khác, hoặc là cá nhân.

Mặc dù đã có các quy định như trên, nhưng trên thực tế, các cơ quan có thẩm quyền từ chối đăng ký giao dịch bảo đảm khi người nhận thế chấp không phải là tổ chức tín dụng.

Để khắc phục tình trạng này và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các bên. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP có hiệu lực vào ngày 15/5/2021 đã có quy định khẳng định quyền nhận thế chấp của các cá nhân, tổ chức không phải tổ chức tín dụng tại Điều 35 như sau:

Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

1. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

2. Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;

3. Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;

4. Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

Trong quá trình hành nghề luật sư, chúng tôi đã gặp nhiều trường hợp các cá nhân có nhu cầu vay vốn nhưng không đủ điều kiện vay tại ngân hàng. Vì vậy họ vay của các cá nhân khác và buộc phải thế chấp nhà, đất. Tuy nhiên, chủ nợ lại yêu cầu người vay phải ký hợp đồng mua bán đất để đảm bảo khả năng trả nợ. Đây là một giao dịch giả cách che giấu giao dịch vay tiền. Chính bởi đã ký hợp đồng mua bán nhà đất, nên chủ nợ sẽ chủ động sang tên nhà, đất cho mình. Trong những trường hợp này, người đi vay khi tố giác tội phạm/khởi kiện để đòi lại nhà, đất sẽ gặp khó khăn để chứng minh bản thân chỉ thực hiện giao dịch vay tiền mà không bán nhà, đất.

Quy định tại Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đã tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức không phải tổ chức tín dụng trong giao dịch vay tài sản có thể thế chấp và nhận thế chấp tài sản bảo đảm. Bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các bên và hạn chế các trường hợp giao dịch giả cách như trên.