Nhà mua qua vi bằng là không đúng quy định pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển nhượng. Vậy có thể xin giấy phép để sửa chữa không?

Căn cứ pháp lý:

• Luật nhà ở năm 2014;
• Nghị định số 08/2020/NĐ-CP;
• Nghị định số 15/2021/NĐ-CP.

1. Giá trị pháp lý của mua bán nhà qua vi bằng

Nhà ở là loại tài sản đặc biệt được pháp luật quy định rất chặt chẽ về các thủ tục liên quan đến việc xác lập cũng như chuyển giao quyền sở hữu.

Căn cứ Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, tùy từng trường hợp cụ thể, hợp đồng mua bán nhà ở phải đáp ứng điều kiện về hình thức. Cụ thể như sau:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Theo quy định trên, trừ một số trường hợp đặc biệt, hợp đồng mua bán nhà ở giữa các cá nhân phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.

Do vậy, việc mua bán nhà ở qua vi bằng được thực hiện hầu hết giữa các cá nhân với nhau là chưa tuân thủ quy định pháp luật về hình thức hợp đồng.

Ngoài ra:

Căn cứ khoản 3 Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, vi bằng được hiểu là:

Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.

Căn cứ khoản 2 Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

Như vậy, từ các quy định trên, không được phép lập vi bằng thay cho việc lập hợp đồng có công chứng/chứng thực để giao dịch mua bán nhà ở. Việc mua bán nhà ở bằng cách lập vi bằng là không hợp pháp.

2. Xin cấp phép sửa chữa nhà mua qua vi bằng

Căn cứ Điều 47 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình, khi cần sửa chữa, cải tạo công trình thì người dân cần nộp bộ hồ sơ bao gồm các tài liệu sau đây:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở riêng lẻ theo mẫu quy định.
• Một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở riêng lẻ theo quy định của pháp luật.
• Bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (kích thước tối thiểu 10 x 15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.
• Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng với mỗi loại công trình theo quy định tại Điều 43 hoặc Điều 46 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP.
• Đối với các công trình di tích lịch sử – văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.

Theo quy định trên, người có nhu cầu sửa chữa, cải tạo công trình phải cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quản lý, sử dụng nhà ở để có thể được cấp giấy phép xây dựng. Trong khi vi bằng không phải là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với nhà ở.

Do đó, nếu người dân chỉ có vi bằng, mà không có các giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, hoặc hợp đồng mua bán được công chứng/chứng thực hợp lệ thì chưa đủ điều kiện về hồ sơ xin cấp phép sửa chữa nhà ở. Dẫn đến, người mua nhà qua vi bằng có thể bị cơ quan Nhà nước từ chối cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở.