Đặt cọc là một biện pháp đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng. Biện pháp đặt cọc thường được áp dụng trong các giao dịch mua nhà đất

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Nhà ở năm 2014.

Khi mua bán đất đai, nhà ở, các bên trong quan hệ mua bán thường thực hiện đặt cọc để đảm bảo chắc chắn sẽ ký hợp đồng mua bán chính thức.

Với hợp đồng mua bán nhà ở, thông thường các bên sẽ lập thành văn bản và phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp lệ. Vậy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở, cụ thể là căn hộ thì có phải công chứng hay không?

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng

Khi thực hiện hợp đồng đặt cọc, sẽ phát sinh các trường hợp sau đây:

• Nếu hợp đồng được ký kết, thực hiện: Tiền cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ vào nghĩa vụ trả tiền của hợp đồng.
• Nếu bên đặt cọc từ chối ký kết, thực hiện hợp đồng: Bên nhận đặt cọc không phải trả lại tiền cọc.
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối ký kết, thực hiện hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả lại tiền cọc cho bên đặt cọc cùng với một khoản tiền bằng với số tiền đặt cọc trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Có thể thấy, Bộ luật Dân sự không quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực. Do vậy, hình thức hợp đồng đặt cọc sẽ do các bên tự thỏa thuận.

Ngoài ra, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định việc công chứng, chứng thực mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc không phải là loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Nên khi đặt cọc mua bán căn hộ, các bên có thể lập thành văn bản và không cần công chứng, chứng thực.