Nhà ở riêng lẻ phải bị phá dỡ trong một số trường hợp nhất định để đảm bảo an toàn, cũng như để xử lý vi phạm hành chính về xây dựng

Căn cứ pháp lý:

• Luật Nhà ở năm 2014;
• Luật Xây dựng năm 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020.

1. Các trường hợp phải phá dỡ nhà ở riêng lẻ

Ngoài việc chủ sở hữu nhà ở có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới. Nhà nước quy định một số trường hợp nhà ở riêng lẻ bị buộc phải phá dỡ tại Điều 92 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

• Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai.
• Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Ngoài ra khoản 1 Điều 118 Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung năm 2020 quy định chi tiết hơn các trường hợp phá dỡ công trình xây dựng như sau:

Điều 118. Phá dỡ công trình xây dựng

1. Việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới hoặc công trình xây dựng tạm;

b) Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận; công trình phải phá dỡ khẩn cấp nhằm kịp thời phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, các nhiệm vụ cấp bách để bảo đảm quốc phòng, an ninh, đối ngoại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 12 của Luật này;

d) Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng;

đ) Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; công trình xây dựng sai với thiết kế xây dựng được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;

e) Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới.

Như  vậy, có 3 nhóm trường hợp nhà ở riêng lẻ bị buộc phải phá dỡ bao gồm:

• Nhà ở nằm trong khu vực bị thu hồi đất;
• Nhà ở xây dựng trái pháp luật;
• Nhà ở hư hỏng, xuống cấp không đảm bảo an toàn cho người cư trú.

2. Người nào có trách nhiệm phá dỡ nhà ở

Về nguyên tắc, chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở. Chủ sở hữu có thể tự mình phá dỡ hoặc thuê cá nhân, tổ chức khác phá dỡ. Cụ thể Điều 93 Luật Nhà ở năm 2014 quy định người có trách nhiệm phá dỡ nhà ở riêng lẻ bao gồm:

• Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở;
• Trường hợp phải giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà ở mới hoặc công trình khác thì chủ đầu tư công trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.

Chủ sở hữu nhà ở tự thực hiện việc phá dỡ nhà ở nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn.

3. Giải quyết chỗ ở khi nhà bị phá dỡ

Việc giải quyết chỗ ở cho người đang cư trú trong nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 96 Luật Nhà ở năm 2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020 như sau:

Điều 96. Chỗ ở của chủ sở hữu khi nhà ở bị phá dỡ

1. Chủ sở hữu nhà ở phải tự lo chỗ ở khi nhà ở bị phá dỡ.

2. Trường hợp phá dỡ nhà ở thuộc diện bị thu hồi đất thì chỗ ở của chủ sở hữu được giải quyết theo chính sách về nhà ở tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai.

Như vậy, nguyên tắc là chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ sẽ tự mình lo về chỗ ở. Riêng trường hợp chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ bị phá dỡ nhà ở và phải di dời để Nhà nước thu hồi đất thì sẽ được giải quyết quyền lợi theo các quy định về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.